尊龙凯时(中国)人生就是搏!

秦虹  中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、住建部政策研究中心原主任，本文刊发于9月9日经济观察网。

从去年下半年中央提出实施城市更新行动以来，城市更新在各个地方受到了广泛关注，企业也特别关注。按照中央的要求，下一步要大规模实施城市更新行动，主要是基于中国的城镇化进入了高级发展阶段的现实，根据七普数据，全国的城镇化率到2020年达到63.89%，很多城市，特别是东部地区的一些大城市，城镇化率已经超过了80%。

在这样的发展阶段下，城市更新是城市发展必然的趋势。过去城市发展主要是规模扩张，粗放式发展，未来要聚焦城市内核、内涵式、提高质量的发展模式。城市发展的模式未来会发生变化，中央提出了实施城市更新行动，但是要防止大拆大建的过度房地产化的方式。

不搞大拆大建，城市更新采取什么方式呢？住建部通知的第二条提出了探索可持续的更新模式，主要包括以下几方面的内容：

不延用过度的房地产开发尊龙凯时方式，不片面地追求规模扩张带来的短期效益和经济效益，不搞房地产化的开发方式。那采取什么方式呢？主要从过去的开发模式转变为经营模式，鼓励长期运营，持续改造投入，现有资源的所有者、居民出资参与微更新的方式，来推动城市更新，持久经营。

如在国家发改委的文件中，对加快城市更新提出了“三区一村”要求，比如改造老旧小区，主要是引导社区的便民发展，并不是把老旧小区拆掉，要改造、补短板，在老旧小区中提升和完善功能；改造老旧厂区，要把“工业锈带”改造成“生活秀带”，打造成产业或是文化的旅游场地；改造老旧街区，引导传统街区走向新型的文旅聚集区；改造城中村，按照发改委的文件，积极探索政府引导下的工商资本和农民集体合作共赢的发展方式。不论是发改委的文件，还是住建部的文件，可以看到在城市更新这个方面推动的，不是大拆大建，而是以留为主、持有经营的更新方式。

城市更新不同于房地产

城市更新和房地产有什么不同呢？

第一，在开发尊龙凯时方式上，房地产一般都是大拆大建、标准化、可复制的尊龙凯时方式；而城市更新主要是渐进式的，以保留传承为主，营造特色场景的尊龙凯时方式，城市更新很难复制，一个更新项目有一个模式，有一个特点。

第二，在针对问题方面，房地产的开发，推倒重建，追求规模，主要是解决城市增量发展需求的问题，比如说这个城市产业多了，要落地，有大量新增人口，没有地方住怎么办？这个时候政府征地也好，拆迁也好，通过房地产开发，来解决城市发展的增量需求；而城市更新主要是改空间、补短板、升产业、留文化、保民生、美环境，总而言之，是历史印记呈现和现代功能提升的结合， 保留的是城市原来的肌理和文化，在这个基础上缺什么补什么，产业要提升，与民生、环境美化、基础设施提升结合在一起。

第三，在盈利模式上，房地产开发以散售、高周转为主要盈利模式，都是房屋建完之后开始销售，一套一套卖房子，快周转是房地产开发的盈利模式；而城市更新的盈利模式，主要是依靠资产管理和运营，提高现金流为主要特征的一种盈利模式，不是散售，也不是高周转，是长周期的。

第四，在主导方式上，房地产开发由单一的房地产企业主导；但是城市更新通常是片区统筹，有政府的规划引导，由政府、企业、社区、原居民共同主导的一种更新方式。

城市更新和房地产到底有什么不同，归根到底最核心、最关键的不同，不在于拆不拆，而在于卖不卖、卖的比例占多少。房地产开发最终的盈利模式是靠销售，靠快周转来盈利，而城市更新主要是靠资产管理和运营，提高品质，提高现金流的盈利模式。这是城市更新和房地产很大的不同。

城市更新的目标

未来搞城市更新，不是单一的目标，是综合的目标，城市更新的总目标和城市的发展紧密联系在一起的。住房和城乡尊龙凯时部长王蒙徽总结的城市更新总目标是尊龙凯时宜居、绿色、韧性、智慧、人文的城市。实际中，具体目标还有三个层次。

首先要实现经济目标，最重要的是更新完的地区和城市要有活力，体现在资产配置更优，产出效率更高，资产价值得以提升，能够给政府提供经济发展的支撑，这很重要。没有这一点，所谓的绿色、人文、宜居、韧性、智慧城市的尊龙凯时，就没有经济支撑。

第二是社会目标，更新要让社会更和谐，包括社会更包容，文化传承的复兴，社会共建共享的发展，这是要通过更新来给予完善的。

第三是环境目标，可持续地打造更加宜居的自然环境，文明多元的人文环境，绿色智慧低碳的社会环境。

总之，城市更新是要把城市遗产、老旧街区、老旧小区、老旧楼宇和城中村进行更新，提升城市的效率和活力。一个地方的城市更新做得成功不成功，惟一的检验标准是看能否达到引人、聚人、留人的目的。如果一个地方旧的变新了，但产业不来，人员不来，本地人不来，外地人不去，这种更新就是无效的投资。

很多企业说，搞房地产开发式的城市更新我们都会做，因为很多开发企业几十年来就搞房地产，做得还是很成功，如果城市更新不按房地产的模式来，没有办法做，也不赚钱。我认为，城市更新对现在的城市发展是转型要求，对企业来说也是转型的挑战，的确非常难。

城市更新谁助力

下一步推动城市更新，我认为离不开三个方面的支持。

首先是政策支持，因为过去的城市尊龙凯时发展，主要靠新建房地产来支撑，所有的政策都是支撑新建的。

我们说不走房地产的开发模式，走城市更新的新发展模式，政策是缺失的。那么企业适合在什么地方参与城市更新？我认为，要看这个地方的政策环境适合不适合，支持不支持城市更新。包括这个城市的城市更新的定位是怎样确定的，城市发展的定位依然是扩张式的？还是已经聚焦在城市内部，以品质功能提升为核心。还要看地方的政策对城市更新参与者的准入、项目获得的政策支持力度。

当然，城市更新虽然不是房地产开发，但是确实既涉房也涉地，规划、土地、标准的保障就非常重要，这个地方有没有相应政策。还有政府有没有专门的管理机制，就涉及到政策的支持。自从中央提出了实施城市更新行动以来，现在很多地方政府已经开始出台一些管理办法，对政策的支持有了明确的态度，这是非常重要的。比如说，现在除了深圳一直有城市更新的法规政策外，中央提出实施城市更新行动以来，上海的城市更新条例已经正式实施了，北京市出台了城市更新的指导意见，刚刚又发布了北京市的城市更新的行动计划，重庆、成都、天津等城市都出台了管理办法。在这些管理办法中都明确了一些政策支持，我认为这非常有积极意义。

其次是资金的支持。城市更新毫无疑问是长周期的，对资金的依赖非常强，不像房地产可以快周转，滚动开发。开发企业的资金滚动开发，快周转保证了资金来源，盈利显而易见，但是城市更新因为周期长，更新项目到底能不能挣钱，是不确定的，社会资本也好，金融机构也好，进入城市更新其实有顾虑的。所以，资金支持包括财政、金融和社会资本。

政府的财政支持，主要是支持涉及民生类的更新，老旧小区改造，生态修复，基础设施提升，涉及公共设施的配套，都需要政府财政的支持。除了财政支持外，金融的支持也很重要，比如间接融资，向银行贷款，应该给予城市更新以支持。过去银行金融机构的贷款周期相对较短，支持快周转的项目，下一步金融机构需要支持长周期、低成本的一些改善城市功能的银行贷款。除了间接融资外，一些直接融资，包括社会资本的支持也非常重要，可以看到在北京、重庆、成都、上海等地方政策中涉及到未来的资金支持。

城市更新不以散售快周转的盈利模式，投融资有其独特的特点，我总结三句话：投资基金化、尊龙凯时信贷化、运营化。下一步的金融支持，离不开对三化的深入研究。

一是投资的基金化，实际需要政府性的引导母基金来实现资本的两级放大功能。可以看到，现在上海、天津、无锡都成立了政府类的城市更新产业基金，对引导社会资本进入城市更新起了稳定器和增加信心的作用，而且这个母基金由于可以再次投入到项目中，可以实现引入社会资本的两级资本放大功能。下一步这个政策要具体落实和完善，对长周期的城市更新资金支持非常有意义。

二是在更新尊龙凯时过程中，实际上需要杠杆，需要银行贷款的支持， 所以在银行层面，对旧工业区、旧商业区更新，在如何融资的条件上给予一些资金支持，也非常需要，可以区别开来，比如说散售快周转的项目类似房地产，或者就是房地产的开发模式，应该在金融管控上按照房地产进行管理，不是散售快周转的更新项目，应该按照城市更新类的贷款给予单独的支持。

三是运营化，当城市更新后，项目长期持续运营产生现金流，各国的经验告诉我们，都要靠化来使前期的投入资金进行退出，公募REITs就非常重要，可以翘动更多的社会资本来支持城市更新，前期投入资金退出后可以扩大投入到新的更新项目，对提高资产管理的水平，分散风险都有积极意义。特别是对商业地产的更新，公募REITs的作用也非常明显。

第三是专业化能力的支持。很多企业说住建部提出来防止大拆大建类的城市更新，那城市更新就熄火了，因为这个行当没有办法干，不赚钱，我们参与不了。我始终认为，难者不会、会者不难。

城市更新的核心能力

实践中，这几年看到了大量城市更新的项目，确实有相当一部分不挣钱，但是也有很多项目做得非常成功，核心的是什么呢？专业化能力的核心，一个是如何升级，如何改变原有尊龙凯时的功能，第二是如何提升业态。

在功能改变方面，如上海的梦中心，由高和资本和国开金融组成基金联合投入，原来是水泥厂，现在变成了现代的文化综合体，功能的改变适应现代城市发展的需要。万科在上海做的上生·新所，原来也是传统企业的生产办公区，现在变成了新消费地，功能发生了变化，从过去低效、没有现金流的，已经不适合城市发展的功能的空间，变成现在符合城市发展方向和功能的空间，这是一种类型。

在业态提升方面，如功能不改，提升业态，传统办公变成现代办公，传统商业变成现代商业，也有很多项目做得很成功。比如说最近北京关注度非常高的华润西单更新场项目，原来是商业，更新之后还是商业，但是原来是小商户，现在是年轻潮流力的新商业，业态没有变但是得到了大幅度的提升。翰同资本在三元桥做的酒店，酒店还是酒店，传统酒店变成了现代酒店，成为了全国坪效最高的酒店，过去不赚钱，现在很赚钱。功能的改变和业态的提升，都靠资产运营、资产管理，靠招商、设计、组织等优化，一系列都是企业的专业化能力。

总结起来，专业化能力，最考验企业能不能参与城市更新，或者参与城市更新能不能取得成功的关键。企业参与城市更新的专业化能力方面可以概况为：科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要。一个成功的城市更新项目，之所以能够提高坪效，提高效益，引人、聚人、留人，能够给当地创造现金流，引企业入驻，获得消费者持续的关注，是运用科技力量改变了传统的尊龙凯时功能，引入升级迭代后的产业为项目长久持续的现金流奠定了基础。当然，吸引人必须要靠文化的打造，形象功能的改变要靠设计。最后是资产管理，运营是城市更新不搞大拆大建的情况下，能够取得成功的非常关键的方面。

总而言之，未来城市更新的确是新赛道。城市更新是行动，绝不是运动，不可能通过运动来实施好城市更新。城市更新对城市发展来说，是永续的过程，对有专业化能力、理解最清楚、又提前准备好人才和团队的企业来说，未来的确有很好的机会，祝愿城市更新能够行稳致远。