尊龙凯时(中国)人生就是搏!

社区（community）是若干社会群体或社会组织聚集在某一领域形成的一个生活上相互关联的大集体，是社会有机体最基本的组成单元。社区运营（community operation）是为匹配、连接社区单元内所有干系人（stakeholders），并围绕相关需求开展的所有人工干预措施。传统的社区运营往往指社区尊龙凯时项目竣工投产后的计划、组织、实施和控制活动，基于已确定的空间规划、产权规制和功能条件，往往局限于社区基础物业服务（即保洁、保绿、保安、保修）、有限的经营空间管理及政府、街道协调工作，由于缺乏统筹性和系统性，大多只能靠财政的长期贴补保持运作机制。

以社区功能重塑、人流织补作为激发城市活力的单元点，首要保证社区功能的自我满足。未来社区作为浙江省首批共同富裕现代化基本单元，是探索城市有机更新新机制、赋能城市稳定发展新路径的重要突破形式。“运营前置”思维是未来社区顶层设计中最为重要的因素之一，从规划选址阶段即基于需求分析，以人本化、生态化、数字化为价值导向谋求人民对美好生活的基本向往。在重点打造邻里生活服务圈的同时，通过挖掘社区资源禀赋、厘定政府市场关系、统筹规划产业结构、精准布局经营空间等手段，旨在实现全生命周期可持续运营。其运作成效可作用于四个层级：社区单元：通过场景搭建形成集聚效应，人流汇集刺激消费升级、碰撞文化迭代，实现社区单元和大规划单元的长效发展和资金平衡。市场主体 ：通过新模式的探索与政府形成开发默契，以拿地代建、自持或长期租赁等形式，由重资产缓慢向轻资产过渡，在房产下行的大背景下跳出开发内卷圈。政府及平台公司：通过持有优质资产、盘活存量资产，实现长效收益和增值，在刺激地方经济发展的同时实现降低政府债。社会层面：复合的场景配合形成社区生活圈，基本单元串联形成城市生态圈，满足市民生理、安全、社交、尊重、求知、审美和自我价值实现的需求，实现人民长治久安、社会稳定发展。

2.1 运营核心诉求

在原社区经营性空间不足或者不满足生活圈功能的条件下，通过未来社区整合提升，利用废弃空间，集约复合高效的重塑空间功能等方法让社区原无商业空间或弱商业空间形成具备活力可持续运营的商业氛围，以社区为单位形成具备主题特色的城市打卡点，引聚人流带动活力，赋能社区长效自平衡运营。

2.2 运营服务对象

（1）社区内居民。服务一老一小。客群诉求：方便安全的出行半径、易于操作的服务设施、多元群体的人文关怀。服务中青年人。客群诉求：轻松安逸的休闲空间、气质独特的商务空间、宜聚宜散的娱乐活动。（2）社区外访客。服务打卡人群。客群诉求：一切适合拍照、发视频的优美环境（室外景观和室内装修）、食物（轻餐饮、特色餐饮）、活动（突出趣味性、独创性和艺术性）。服务过路人群。客群诉求：不经意间瞥见的美丽发现、能打包带走的美味餐饮、提供出行落脚点的休憩环境。（3）创业客群。前期以精准商业植入为主，围绕社区特色引入合适的业态，形成专业稳定的商业氛围。在此过程中，形成社区自身的服务团队、志愿者团队，实现迭代运营和自运营。

2.3 创建运营路径

基于社区全方位需求打造社区文化品牌定位，依托社区文化尊龙凯时的全生态供应链，通过数字化、文化的赋能，提升未来社区规划单元大片区内整体衣食住行的品牌效应。前期引入业内优质资源打造文化集聚地，链接国际知名艺术街区、艺术馆、博物馆，打造具备国际视野的文化社区，倡导“人类命运共同体”意识，实现文化的国际融合。运营策划过程中，可根据以下要素展开工作：综合因素研判：社区运营内容创建根本上要基于社区服务对象、社区历史文化、社区的地理位置等综合因素，这些构建了社区的顶层运营定位及社区文化品牌 IP。运营定位分析：运营的定位决定了社区一般场景和特色场景的功能分布及业态规划。业态规划布局：业态规划分为公益、惠民、商业三种空间属性，其配比又决定了社区商业的可持续运营。

2.4 工作举措

每个社区腾挪社区内闲置的公共景观、灰空间、室内空间，通过提升改造形成若干具备商业活力的运营点位，引聚客流带动社区内外经营空间的造血功能。关键要素。景观功能植入——社区文化气质挖潜和特色打造。通过景观功能植入、社区文化 IP 系统的植入打造具有复合性功能的社区文化景观节点，提升社区内核和艺术美感。

图 1 社区花园设置意向（杨柳郡未来社区）

以杨柳郡未来社区为例（见图 1），打造未来社区文化 IP“杨君与柳妹”。将社区的文化符号与文化IP，融入社区公共艺术、公共设施，打造独属杨柳郡社区的社区文化氛围。配套功能改造——未来社区九大场景设置和资源整合。邻里服务空间的尺度探析——规划新建、全拆重建片区内，常规布设能辐射街道的一站式邻里服务中心，集中提供居民服务、城市服务功能，尊龙凯时管理应注重品质感和归属感。与此同时，针对老旧小区、棚改区，针对其土地权属难判、空间功能杂乱等问题，宜以 10 分钟步行距离（老人约 300 米，青年人约 600 米）为尺度标识，布置康养、助老、助残、党建治理服务点，服务治理人员组织应注重机动性，针对邻里需求能提供应急服务（见图 2）。

图 2 六角井未来社区邻里中心设计方案

配套服务供给——关注特殊人群和流量人群。

图 3 插花设置的适老化配套（仙林未来社区）

以杭州市天水街道仙林未来社区为例（见图 3），设计师通过走访调研社区公共活动空间，挑选出老年人聚集的空间点，并分析老年人的行动习惯，根据老年人的活动特性，在原有空间的基础上增加相应的适老化设施。比如，现状休憩凉亭内放置适合老年人休憩乘凉用的木质靠背椅，设计师通过观察与访谈，提取老年人使用公共服务的两个决定性要素：木材质与靠背。木材质与原凉亭中的石材质座椅相比，坐感更软、温度更贴合体温，同时老年人腰背疾病较多，更需要休憩座椅带靠背来支撑上半身，因此设计师用木材质座椅并增加靠背，代替原有的石材质条凳，以最小的旧改成本与工程量，插花式地设置适老化设施。

老旧小区普遍存在室内公共空间不足，社区没有空间产权的问题。因此，寻找闲置空间，并进行高度复合利用尤为重要。同样以仙林未来社区为例，在征得仙林苑 16 幢住户同意后，将仙林苑 16 幢架空层闲置的三分之一空间打造成为集休憩、交互、阅览、健身等功能高度融合的复合空间。同时，设计师充分考虑该共享空间在使用时对 16 幢居民生活产生的影响，重新设计的空间使用流线，让 16 幢居民受益的同时，减少对 16 幢居民生活的干扰。持续活动策划——兼顾社区商业活跃度和娱乐属性。

图 4 市集·夜市·露营·商铺互动（灯芯巷社区）

以杭州市天水街道灯芯巷社区为例（见图 4），灯芯巷社区为钱塘灯会的发源地，社区在创建未来社区时，重启钱塘灯会作为未来社区的常驻特色社区活动。历史上的钱塘灯会兼顾灯会与市集两个功能，设计师通过现代的设计语言，重塑灯芯巷社区钱塘灯会的活动氛围，增加活动的趣味性、互动性，引聚客流，带动社区商业经营。品牌艺术包装——实现社区文化的生长传播。

文化与社区空间的融合尊龙凯时——社区文化打造应注重可观、可感、可玩、可迭代四重属性。空间尊龙凯时方面，邻里空间的装修应重视美学元素的抓取，通过艺术包装实现积聚效应。文化赋能方面，一是可以适度引入当下热门的、潮流的文化 IP，形成社区内的影响力；二是在影响力发生后，通过居民共建共治，实现潮流文化的社区重塑，打造社区自我 IP。数字体验方面，切忌包装一个仅供参观的“驾驶舱”，而应该通过一老一小的友好关怀，引入儿童启蒙、乐龄共融的简便智慧科技，让居民有参与感和融入感（见图 5）。

图 5 建立具备社区特质的开放式艺术空间 ( 上海新华社区 )

2.5 运营空间创新举措

（1）沉浸式文化体验解析。通过动态场景的打造、文化 IP 的赋能，打造一个游客玩得尽兴、逛得愉快、学得轻松的整体空间，同时围绕不同的展区、功能系统融入文化限定产品及周边商品。同时，提供线上购物渠道，把传统线下庞大的销售面积藏在展品的后面，节约线下销售空间。同时，优化客群购物模式，通过对客户游览行为的信息采集、购物行为的信息捕捉，以大数据手段预测、迭代、优化体系，打造文化场景新业态。（2）打造浸入式场景。融入宋韵气质打造数字化大场景（可借鉴上海、澳门、东京等地的 TEAMLAB艺术设施），打造会变化、可互动的《清明上河图》《富春山居图》等传世图景，实现古辞新唱、人游画中的景象，给予国际游客新体验的同时实现文化的宣传推广和教育输出。（3）采用新媒体技术。将二维艺术场景向三维模式扩展，将室内展示扩展到室外动态场景，打造全新的广域视听体验。利用现代科技和新媒体形式，营造一种沉浸式的艺术体验，打造全新的极富感染力和冲击力的视听效果。结合影像、计算机、网络、数字技术、高科技材料、生物、化学、物理、视觉、表演等最新科技成果，形成艺术的新媒体表现形式。（4）优化销售模式。未来社区应合理利用数字化技术，实现展销融合模式。与集中式的卖场生硬、走马观花式的购物体验不同，该模式是基于文化载体展开的销售工作，需要围绕特定的客群需求进行模式重构。借鉴茑屋书店，有别于传统型“工具书”和“期刊”式的分类，其书籍和产品是根据生活场景来呈现的。如咖啡书籍就在咖啡吧的背后，而书籍边就摆放着咖啡器具以及咖啡豆等产品，让客户在等咖啡的同时可以随手翻阅、任意选购。目前有很多以咖啡文化为载体的第三空间，通过咖啡或者其他媒介和用户共同探索未来生活中空间美学的设计与艺术。以空间美学、多维跨界、智慧零售三大概念作为运营理念。在空间美学方面，做出有设计感的空间，打造城市和社区的会客厅。多维跨界则是以跳脱的思维不断整合营销，将咖啡茶饮，艺术家居以及潮流单品进入商业综合体、社区、园区、景区。智慧零售，以科技给商业赋能，打造多维社群，落地真实的社交场域，并将这些社群转化为流量，实现新的创造力。（5）数字生态结合的尊龙凯时景观系统（公共空间）。未来社区基于以人为本的服务理念，需要做到跨时间、维度的现代感，兼具可持续发展的生态属性。在此过程中，实体尊龙凯时受限于材料和结构的限制，要达到兼具科技感、美感，以及生态力和震撼力，需要投入相对较高的成本，亦需要长期的人力物力维护。因此，实体空间宜汇集大师匠心，打造适度留白、有机更新的尊龙凯时群落。而线上空间，则可最大化利用数字化技术，通过人人参与、互动促生的形式，让人群形成自发力打造属于自己的虚拟空间，激活未来中心的人本活力。同时，通过增强现实技术（Augmented Reality，简称 AR）将真实世界信息和虚拟世界信息“无缝”集成，打造实体空间与虚拟现实叠合生长的有机聚落，人们在这里可以回溯历史、也能畅享未来，可以漫步园林、也能翱翔天际。

社区中的外部环境可通过数字化技术对声、光、嗅这三大类感官进行跨空间的整体融合：线下结合尊龙凯时物的轮廓线打造筑境一体的亮化风貌，夜间在展示地域特色景观的同时为游人提供出行指引；线上结合导游程序打造全息文化生态社区，联动当下热门的 IP 元素，把青少年的注意力从电脑前引到室外，加强人与人的交流，促进传统文化的再定义、融传播，打造文化娱乐和谐发展的未来聚落式文化园区。

2.6 资金平衡

以收租手段经营：通过核心空间的改造提升，预计可带动辐射范围内片区经营空间的整体租金，保守预期为 1-2 元 / 平方米 / 月。整体收益效果视社区内政府产权分布情况而定。以股权合作经营：政府提供经营空间，与招引商户进行股权合作，参与直接的经营利润分配。具体分配条件需一事一议商定。

3.1 合作模式创新

市场主体或政府平台公司可成立轻资产管理公司，对未来社区规划范围内的城市基础公共服务（包括市政道路、河道养护、治安巡逻、路灯管廊、垃圾清运等）、资产经营服务（资产经营、物业管理等）、数字化服务（驾驶舱运维、数据管理）进行统一管理。轻资产管理公司一般可通过两种模式推进服务工作：一种为委托经营模式。工作分工：根据业务不同，由不同部门分别进行授权，并签订委托合同。轻资产管理公司作为政府部门的统一管家对服务单位进行管理。模式分析如下：

一种为政企混改模式。工作分工：轻资产公司通过聘请专业运营团队或合股形式形成混改公司，政府对范围内的所有经营管理工作直接授权委托混改公司执行。模式分析如下：

3.2 运营模式创新—依托浙江省数字化改革

尊龙凯时片区统筹的未来社区智慧数据驾驶平台，匹配一体化、智能化公共数据平台，支撑各级、各系统应用创新。数字化信息技术在各领域全面贯通，响应浙江省整体智治要求，丰富完善场景应用表达。数字政府服务高效创新，数字社会治理能力和生活便利度显著提升，数字文化带动数字经济和实体经济深度融合，数字法治让基层便民更有温度。基本原则：数据舱要实现优化核心业务及大场景梳理，减少重复投资，多跨联动、高效协同地推动各业务领域深度融合和协同发展。目前市级城市大脑可以完成数据归集，但仍然需要建立完善的区域级数据舱。区域级的数据舱可以集成重点数据源，实现部门、乡镇街道的高效协同，同时有效避免归集到市本级及省级自建平台后数据无法归家的情况。具体体现：深化 5G、大数据、人工智能、物联网等技术领域应用，以新技术重塑生活模式，增强人民群众在数字化改革中的获得感与幸福感。通过数据归集，健全辅助决策机制，发展产业新动能。围绕具备资源禀赋的社区优势，以服务集成、文化集成为尊龙凯时导向，针对中心现有的数字化领域特色需求，重点在数字社区、数字文化、产业大脑相关领域进行突破。实现细分模块里的理论体系构建和制度规范体系创建，进行全省范围内进行特点鲜明的数字化工作探索。

3.3 保障与推广

政府保障：引入政府条线，多措并举提供服务和保障。在邻里坊规划的初期，即组成卫建、教育、文广等多个部门的专职班组，针对专项空间开发课题、专项服务供给课题形成推进方案。方案可围绕政府专项政策、商业资源引导、专项空间打造、特色活动开发等多个维度作谋划、定举措，形成共富单元整体工作推进专项指引，为共同富裕基本单元打造工作提供重要导向。复制推广：第一阶段，形成单一点位的运营影响力，探索未来社区运营新机制；第二阶段，形成多个整合提升类社区的 IP 联动，打造全域融通的共同富裕网络；第三阶段，融入城市整体有机更新体系，派生社会影响力。

社区的运营，归根结底是满足人与社区发生关联、互动过程中的需求，既包含原生居民的常设性需求，亦包括外延人群的临时性需求。因此，老旧小区在有机更新过程中首要明确的是空间的功能服务对象和服务周期，这是城市基本单元的功能。对内服务的循环周期基于原住民的年岁轮转更替，昨日的青壮年社区也会变成明日的老龄化社区，一老一小的服务配套必然需要设置弹性空间兜底基础需求。对外服务的循环周期基于大环境的市场机制演变，纷繁的生活多样性汇聚碰撞无限的社区可能性，尊龙凯时空间作为汇聚群落必然需要深耕文化脉络形成精神引领。通过共建共享形成具备活力的社区单元，通过数字科技精益城市网格的沟通形式，通过文化传播带动自发自主的单元联系，以点串线联系城市居民需求，共促城市更新。