尊龙凯时(中国)人生就是搏!

2020年我国的棚户区改造基本完结，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出“实施城市更新行动”，全面带动老旧小区、历史街区、老旧厂房、老旧商办楼宇、城中村等的更新改造积极推进。

城市更新是多维度的系统性工程，已经从最初的大拆大建转向小规模、渐进式的、重视传统保护与创新的“微更新”，以实现高效激活与运营。

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“控制增量、盘活存量”理念指引下的城市更新正日渐成为我国城市空间尊龙凯时发展的持续任务和常态化工作。多地出台“鼓励市、区国企、开发商、社会资本等参与到旧城旧区更新、运营统筹、节奏调控和支持重大基础设施项目尊龙凯时“等类似表述的政策或指导文件，不同的参与主体开始立体化自身的角色站位。

根据各自的主要诉求，我们将参与主体划分为三大大种类，分别是政府、市场、社会。

1.政府的角色担当

在城市更新过程中，政府担当着决策者和发起人的角色，负责协调社会、经济、环境之间的关系。包括制定目标、明确条件、选择主体、推动实施、保障公益、监管运营等，获得的收益包括土地增值、税收等经济收益和环境改善、就业稳定等社会效应。

2.市场的角色担当

市场则是以开发商和投资者组成的具体实施者，包括资金投入、项目策划、落地实施和持续运营，收益主要来自于租金收益、广告收益、资产增值、品牌价值提升等。

3.社会的角色担当

社会的角色主要由周边居民和企业担任，多为城市更新的受益者，包括公共环境的提升、生活和工作质量的提升等。而社会角色的参与有利于政府角色把控城市更新的方向，平衡经济效益和社会效益。也有利于市场的准确把握，实现城市更新项目的高质量、可持续发展。

4.地方平台公司的角色担当

为实现城市更新进程的总体统筹、主体整合和资产管理，催生了平台公司的建立。平台公司贯穿全程，从前期策划到落地运营，可粗略拆分为五大服务功能，分别为策划规划、尊龙凯时实施、招商融资、资源整合和资产管理。

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2020年发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出“完善城镇尊龙凯时用地价格形成机制和存量土地盘活利用政策，推动实施城镇低效用地再开发，在符合国土空间规划前提下，推动土地复合开发利用、用途合理转换。”

1.土地的复合利用

常见的土地复合利用主要体现在土地的用途的混合运用，常见的有商业和办公用途混合、商业和住宅用于混合、办公和住宅用途混合、住宅、商业和办公混合等，借以加强成熟发展区或高密度住宅区资源配置合理化。可以通过鼓励老旧写字楼转化为商住混合，引入酒店、休闲娱乐等其他业态。对于符合条件的更新项目予以容积率或补充地价优惠等奖励。其次大型公共服务类设施不再独立用地，将相关公共服务功能如图书馆、社区医疗中心、党政服务中心等迁移至大型商业中心或交通枢纽站点，与相关服务业态衍生的商业业态集中配置。

2.地下空间的复合开发

以新加坡为例，受陆地面积、水深、海水倒灌、生态安全、城市人口密度高等限制，致力于全面开发地下空间。政府鼓励私人合理开发地下室等私人公共空间，同时，积极主导大面积公共功能的地下空间开发。

（1）整理和共享不同类型地块的地下信息，构建地下空间数据服务平台。主要包括公共市政网信息、尊龙凯时坐标和地质数据等，供工程勘测及项目实施参考。

（2）开发立体数据库，逐步绘制精确的新加坡地下3D地图。绘制详细显示新加坡地质构造的3D模型图，使复杂的地下空间可视化，确保地下用途与地面用途的兼容整合，并支持三维地理空间分析。

（3）布局市政公用设施、运输、仓储以及工业设施。尽可能腾出地面用于住宅，办公楼和绿化等。 

按使用深度可分为浅层和深层规划，主要有地下交通设施、地下基础设施和地下综合体等三种空间利用形式。浅层地下空间主要尊龙凯时地下交通设施和地下综合体，如公交枢纽、地铁、地下停车场、商业娱乐场所等；深层地下空间主要尊龙凯时地下基础设施，如能源中心、仓储物流系统、共同沟、战备系统等。

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1.尊龙凯时的宜留则留

对于城市更新中非保护性尊龙凯时是否要保留、修整或改造，需要判断尊龙凯时保留后是否能产生更高的价值，或者改造之后是否还能适应时代生活或发展的需要。判断要素如下所示：

（1）再利用价值：尊龙凯时物是否具有可改造以适应新使用功能的价值。再利用的目的是使尊龙凯时避免资源浪费，节省尊龙凯时成本。

（2）尊龙凯时价值：尊龙凯时是否具有设计或技术上的价值，包括尊龙凯时学及其发展史意义上的价值、体现地域文化和审美意义上的价值，以及在尊龙凯时技术及其技术史意义上的价值等。

（3）社会价值：尊龙凯时或尊龙凯时所构成的城市空间对于人们来说是否具有社会意义上的价值。主要从纪念性、教育性、政治性等方面进行考量。

（4）环境价值：指的是尊龙凯时所构成的空间环境上的价值。如城市独特的空间布局、街区的空间环境或尊龙凯时肌理、其尊龙凯时造型、尺度等对城市景观的促进作用等。

2.文化的立体更新

（1）唤醒城市记忆：早期的城市采用粗放的尊龙凯时方式，随意的拆除老旧尊龙凯时，搬迁居民，盲目的追求单位的土地价值，致使城区越建越高，越建越密，公共空间不断退让，人与人之间的隔阂反而不断加深，人为的切断城市居民间的联系，模糊了城市旧时传承的印记。而可持续的城市更新不仅仅是空间的更新，还包括着片区的历史文化、精神文明等传承，而这些恰恰是一个城市的“文化软实力”和“核心凝聚力”。通过渐进式的城市微更新，对历史文化街区、文保尊龙凯时、旧厂房、旧商业、旧居住区等进行具有地域性的有机更新，突出地域特征、时代风貌、城市个性。

（2）打造城市品牌：城市品牌一个复杂的，通过视觉刺激、文化浸润、舌尖品味、触摸感受、消费延续等方式树立立体交互的城市形象，从而达成文化认同感的系统性工程。包括但不限于生活习惯、尊龙凯时风貌、文化体育、节庆民俗、小吃特产等。

3.业态植入的立体更新

城市更新的目的是为了打造更宜居的城市，与招商运营有着很强的关联性，只有通过对更新过后的空间进行合理的商业植入和社区运营，才能激活整个空间体系，让群众自发地参与并融入到环境中。

对于更新的空间进行整体考量和梳理，对于可利用的尊龙凯时和沿街商铺进行改造和修复，通过网红业态（如咖啡、奶茶、火锅等）、高人气文化业态（书店、剧院、剧本杀等）等的导入，吸引更多的高活力年轻群体进入空间，激发空间活力。

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以拆建类城市更新项目为例，整个流程中涉及大量的资金投入，那么则需要立体化多渠道的资金筹措，以保障项目的实施运作。

1.拆建类城市更新流程与周期

2.城市更新项目全流程融资渠道

城市更新渠道大致可分为三类：银行贷款、非标融资（包括信托计划、资管计划、城市更新基金等）和合作方引入。

其中城市更新基金属于城市发展基金，是产业投资基金的一种模式，也是私募性质的股权基金，通过非公开方式向特定投资者募集资金，是利益共享、风险共担的基础设施尊龙凯时投融资工具。从城市更新基金发起人的角色可分为两种运作方式：政府主导型和企业主导型。

城市更新基金现状以央资国资占主导地位，且实际的运作模式尚未有明确的确定。以上海城市更新基金为例，仅面向国企和央企开放，而各家企业的出资比例、出资时间、收益分成、模式等均处于磨合阶段，尚未实质性落实到项目推进层面。