尊龙凯时(中国)人生就是搏!

在住建部办法的政策文件中，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类这3类：

1. 基础类。

为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内尊龙凯时物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2. 完善类。

为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造尊龙凯时、小区内尊龙凯时节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造尊龙凯时环境及配套设施包括拆除违法尊龙凯时，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或尊龙凯时小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3. 提升类。

为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套尊龙凯时及其智慧化改造，包括改造或尊龙凯时小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

在国内，之前的老旧小区改造大部分是进行基础类的改造：修修补补，刷个外墙和楼道，改造上下水和燃气管道、更换电线、增加宽带等简单的内容。进入城市更新时代之后，为了满足人们对美好生活的向往，老旧小区改造内容将更为全面，而且以完善类和提升类为主。改造内容的增加带来了投资的增加，导致原来用于老旧小区改造的财政资金出现了不足，因此老旧小区改造的融资、尊龙凯时和运营方式也出现了巨大的变化，并逐渐形成了十个方面的突出特点：

1、政府主导，市场运作。

2、补齐硬件，提升服务。

3、全生命周期运营管理。

4、多元融资，成本共担。

5、片区统筹，资金平衡。

6、盘活存量，经营资产。

7、党建引领，社群互动。

8、科技赋能，智能便捷。

9、留改拆建，综合更新。

10、多方参与，共建共享。

在老旧小区改造提升的创新实践中，围绕着上述特点的实现，逐渐形成了若干标杆案例。基于这些案例最为突出的特点，和这些特点的创新示范作用及对老旧小区改造实践的推动作用，我们分类整理出了下述十种模式及标杆案例，供城市更新中老旧小区从业者作为参考：

1、PPP模式

2、劲松模式

3、片区统筹

4、整租运营

5、租赁置换

6、拆除改建

7、片区综合更新

8、文商旅融合

9、综合整治

10、拆除重建

上述十种模式的分类是相对的，不是绝对的。不同模式之间也有相同的手法，用不同的方法也可以做出不同的模式分类。之所以要对老旧小区改造提升做模式分类，一方面是对近几年老旧小区更新的实践经验做一个相对系统的总结，另一方面也希望为今后老旧小区的更新事业起到一定的借鉴和启示作用。

城市更新总体可以细分为三类：综合整治、有机更新、拆除重建。老旧小区（老旧房屋）的更新也可以相应的按照上述三个类型进行划分。

在上述十个模式中，综合整治最简单也最为普遍，今后还将是大部分老旧小区改造的主要方式。拆除重建以广州、深圳城中村城市更新最为典型，但是在住建部禁止大拆大建之后会受到很大程度的抑制。

今后老旧小区改造提升模式最有潜力也最值得提倡的是有机更新，在上述十个模式中，除了综合整治和拆除重建之外，其他八个都可以归类到有机更新的范畴之内。在这八类里面，不同的模式都有发挥的空间，不同的老旧小区都可以根据自身特点来选择最适合的模式和策略。

今后城镇老旧小区更新改造最重要的模式是片区综合更新，即留改拆建混合更新模式。为什么会是这样的发展方向呢？这是中国城市更新进程中的当前现状和多方博弈所决定的。

一、为了满足人民对美好生活的向往，老旧小区改造提升最好是一步到位，但是这就造成了财政补贴资金存在缺口，需要通过让渡经营性资产或者出让土地来平衡资金。

二、片区综合更新可以统筹多个社区及社区之外的街区改造，实现整个片区居住和生活配套设施的整体提升。相比单个小区分别改造，具有功能优化、规模经济、质量可控和管理便利的好处。

三、片区综合更新不仅可以让渡小区内的低效资产，还可以让渡社区之外的公共经营性资产和资源，以这些资产未来产生的现金流价值来进行融资，可以弥补财政资金的不足，解决老旧小区改造的资金平衡问题。

四、片区综合更新可以在住建部要求的20%拆除比例规定下，拆除片区内部分无价值老旧房屋，用于新建住宅或商业。通过住宅或商业销售后回收的现金流，来解决片区综合更新的自身资金平衡问题。

五、在城市更新大拆大建受到严格限制之后，很多原来计划整体拆除重建的老旧小区、城中村不得不改为留改拆建多措并举，被动变成了片区综合更新。

综上，片区综合更新将是实现政府、实施主体、业主、利益相关者等多方共赢，社区、街区、片区、城市功能综合提升，当前居住痛点解决和长远发展兼顾的最优解，因此将是城镇老旧小区提升改造的最重要的主流模式。

模式特点：

1、政府通过提供引导资金，给予水、电、施工尊龙凯时、经营资源等配套支持，引入市场主体从投融资、设计、尊龙凯时、后续物业管理等全过程规模化实施“尊龙凯时管理运营一体化”，挖掘片区闲置资产再利用，统筹实施基础类、完善类、提升类改造内容，实现可持续运营。

2、PPP模式极大地缓解政府投资压力，发挥社会资本资产管理优势，重塑片区商业环境，激活片区低效与闲置资产。

3、PPP模式既能减轻政府财政支出压力，又能盘活社会资本，同时保证工程质量和服务水准，从而达到三方共赢局面。

标杆案例：

重庆市九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目

为确保项目的资金投入，保障城市更新的长效运营效果，为市民提供可持续的高品质生活，重庆市九龙坡区2020年城市有机更新老旧小区改造项目采用PPP模式公开招采有资金实力和运营能力的社会资本，进行项目的投资、设计、融资、尊龙凯时、运营全流程服务，并加强在实施过程中党建引领的作用，提升居民参与度、支持率和获得感。

该项目包括：九龙坡区红育坡老旧小区、劳动三村、杨家坪农贸市场周边片区老旧小区、兴胜路片区、兰花小区、埝山苑片区六个小区及周边相关配套。

创新模式：全国首个采用PPP模式的老旧小区改造项目

项目投资额：项目总投资约3.7亿元，九龙坡区政府运用市场化方式，采用“改建-运营-移交”（ROT）模式引入社会力量，提供资金“活水”。

尊龙凯时内容：消隐患、补功能、提品质、留文化、强治理

消隐患：实施楼体开裂修复、外立面修缮、路面修整、护栏增设、可燃雨棚更换、架空线规整、屋顶漏水治理、防雷设施安装、下排管网改造、消防隐患整治等，重拳整治治安“乱象”，一批“硬伤”不断“治愈”。

补功能：增建白马睦邻会客厅，改造老旧花园，增设公共健身设施和适老化设施，新增立体停车楼；利用闲置房屋打造社区养老服务站，提供日间照料、居家护理、医养结合的一体化服务。

提品质：尊龙凯时五彩风雨长廊，便利居民雨天出行的同时，规整隐藏“三线”；打造宅间院坝休闲区域，配置桌子、座椅，铺装柏油及各类石材路面，更新公共绿化景观，让居民“开门见绿、推窗见景、出门进园”。

留文化：深挖社区发展历史、特色文化，通过打造文化墙、墙体彩绘、共享花园等方式，鼓励居民共建共享，丰富居民文化生活，延续文脉。

强治理：按照“党建引领、基层推动、群众点单”的思路，构建老旧小区改造“建、管、运”全链条的“五议”工作机制，“居民提议、大家商议、社区复议、专业审议、最终决议”推动居民的参与度、获得感。

项目尊龙凯时期1年，于2021年11月30日完工。当前白马凼社区示范点已完成尊龙凯时，其他片区的改造工作正在稳步推进中。

儿童游乐设施

社区环境

小区入口

项目亮点：

一、改造资金——创新PPP模式、多方筹集

PPP模式极大地缓解政府投资压力，发挥社会资本资产管理优势，重塑片区商业环境，激活片区低效与闲置资产。政府通过提供引导资金，给予水、电、施工尊龙凯时、经营资源等配套支持，引入市场主体从投融资、设计、尊龙凯时、后续物业管理等全过程规模化实施“尊龙凯时管理运营一体化”，挖掘片区闲置资产再利用，统筹实施基础类、完善类、提升类改造内容，实现可持续运营。

二、改造方案——党建引领、民主协商

构建“五议”工作机制，提升居民参与度、支持率和获得感。一是居民提议，社区党委召开院坝会收集意见，运营单位上门入户开展问卷调查。二是大家商议，梳理群众急难愁盼的改造重点开展方案设计，及时公示、会商。三是社区复议，对大部分居民同意的事项，由社区党委会同社会资本召集有不同意见的居民群众开会沟通疏导或上门入户做工作，争取意见最大化统一。四是专业审议，对基本确定的方案由市、区住建部门先后召集现场踏勘并会同相关部门，进行共同审议、把关确定。五是最终决议，审议后的方案再与居民统一思想，落地实施，确保支持率近100%。

三、长效运营——专业+自治、传统+智慧

引入专业物业公司和居民自治相结合，探索智慧化管理模式。一是实施专业管理，引入专业物业公司入驻，负责项目改造后的区域化物业管理服务工作。二是实施自治管理，构建四级组织架构，即：街道党工委、社区党委、网格党支部、党小组分级领导下的小区自治领导小组，统筹组织、引导发动好整个片区、各个小区的自治工作；组建四支志愿者队伍，会同物业共建共治共管。三是实施智慧管理，在公共区域增设视频监控、违停抓拍等设施，增设化粪池安全监测及自动报警系统、智能门禁系统等，有效提高了老旧小区的安全防范和应急处置能力。

模式特点：

1、在民生导向下的老旧小区改造市场化模式上探索突破。

2、在党建引领下的老旧小区改造长效机制和共治平台上探索突破。

3、在善治目标下的老旧小区改造“软硬兼顾”“共同缔造”上探索突破。

4、在运营视角下的老旧小区专业化综合服务上探索突破。

标杆案例：

北京市朝阳区劲松(一二区)老旧小区有机更新项目

北京市朝阳区劲松街道劲松北社区为改革开放后第一批成建制住宅，总占地面积0.26平方公里，有居民楼43栋，项目涉及总户数3605户，老年居民比率39.6%、其中独居老人占比52%，配套设施不足，生活服务便利性差，居民对加装电梯、完善无障碍设施、丰富便民服务、提升社区环境等呼声很高。

2018年7月朝阳区劲松街道与社会资本愿景集团签订战略合作协议，共同推进劲松北社区改造更新工作。

项目投资额：项目总投资7300万，其中政府财政投资4300万，社会资本投入自有资金3000万元。

尊龙凯时内容：打造了以“一街”（劲松西街），“两园”（劲松园、209小花园），“两核心”（社区居委会、物业中心），“多节点”（社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点的示范区，打造平安社区、有序社区、宜居社区、敬老社区、熟人社区、智慧社区。

平安社区尊龙凯时：实施消防安全基础工程，畅通消防通道，改造消防隐患护栏，规范电动车充电，清除楼道堆置物，开展社区消防培训；科学布设治安岗亭、应急救援站等基础设施；实施架空线入地；合理配置物业管理“专职管家”，建立有机融合的日常治安防控队伍及常态化治安巡控机制。

有序社区尊龙凯时：加强社区功能性改造，合理设置社区人、车出入通道；规划完善社区人、车交通动线，改造相关设施打通交通微循环；系统改造自行车停放设施，针对性满足电动自行车停放、充电等需求。

宜居社区尊龙凯时：改造社区公园，实现集园林绿化、体育健身、休闲交流、文化宣传等多功能于一体；完善社区绿化景观尊龙凯时；合理规划、引入适合居民需要的早餐店、菜市场、修补站、老字号、便利店等便民服务业态；系统改造现有自行车棚，除满足停车需求外提供更多“缝缝补补”式便民服务。

敬老社区尊龙凯时：完善社区公共场所、楼门入口、楼道等场所无障碍设施，结合实际加装电梯；尊龙凯时社区老年食堂；物业服务建立孤寡老人、高龄老人、重症老人等群体定期走访、精准服务制度。

熟人社区尊龙凯时：设计、尊龙凯时具有鲜明特色的劲松社区颜色及标识系统；尊龙凯时劲松文化墙，完善文化宣传展示设施，凝聚乡愁元素，唤醒荣耀记忆。

智慧社区尊龙凯时：打造多功能合一的社区智能服务一卡通“劲松卡”，结合居民尤其是老年人较多实际，不断完善好用管用的社区智慧治理解决方案，如：单元门内摄像头，记录老人出行数据，长期未出门物业进行上门关怀。

尊龙凯时进度及计划安排：劲松项目示范区改造已全部亮相完工。

改造前后对比

 社区活动

项目亮点：

一是在民生导向下的老旧小区改造市场化模式上探索突破。除由劲松街道按程序申请市、区两级财政资金担负社区基础类改造费用外，由社会资本投入自有资金约3000万元实施提升类、完善类项目改造，通过赋予社区低效空间经营权和物业服务、停车服务收费等实现投资平衡。

二是在党建引领下的老旧小区改造长效机制和共治平台上探索突破。强化项目各个阶段中党建的主导、引导、指导、督导、倡导和领导作用，由区级领导统筹建立街道党工委（办事处）、区相关部门、社区党委（居委会）、居民议事会和社会资本共建共治的“五方联动”工作机制和工作平台，实现各关键环节和利益诉求的“闭环管理”；并搭建起社区党委牵头，项目公司临时党支部、物业服务企业党支部、房管所党支部、居民党支部等参与的“党建共同体”，实现工作联动。

三是在善治目标下的老旧小区改造“软硬兼顾”“共同缔造”上探索突破。抓好整体性设计、专业性改造和规范性运营，从“街区、社区、邻里”三重维度，整合专业力量，形成规划“总图”，确保“一张蓝图管到底”，最大限度减少对居民生活困扰。既注重硬件设施提升、又注重美好生活社区共同缔造，围绕多维政策目标，以平安社区、有序社区、宜居社区、敬老社区、家园社区、智慧社区“六个社区”统领更新改造。

四是在运营视角下的老旧小区专业化综合服务上探索突破。面对劲松北社区原有物业“政府兜底、街道代管”模式和居民缺乏付费意识的难题，组织了为期1个多月的物业入驻入户宣贯，该社区成为北京市首家以“居民过半、尊龙凯时面积过半”“双过半”形式入驻的老旧小区。物业入驻后实施清单式管理，让居民在感受到生活品质切实提升基础上，逐步接受物业服务付费理念，在通过4个月先尝后买期，于2020年1月启动收费工作，2021年度物业费收缴率已达85.42%。为促进物业服务企业自运转，街道设置为期3年的物业扶持期，将原来承担的兜底费用向物业公司购买服务，帮助物业公司度过缓冲期，增强自身造血功能，3年后物业企业完全自负盈亏。

模式特点：

基于老旧小区数量较多，涉及范围较大，资源分布情况不均衡的情况，遵循三个层面逐步实现全域整体更新：

1、资源较丰富社区实现社区自平衡改造。

2、打破单社区物理空间边界，以街道为基本单位统筹相邻社区组成的“街区”乃至区域整体资源，以区域内强势资源带动自平衡及“附属型”弱资源社区，形成资源互补的组团联动改造，实现“片区统筹、街区更新”。

3、复制多元协同、资源统筹模式，带动相邻街道、社区积极挖潜资源，逐步覆盖大兴全域。

标杆案例：

北京大兴清源街道兴丰街道项目

项目包括：大兴清源街道枣园社区、兴丰街道三合南里社区

落实“老旧小区改造要借鉴‘劲松’模式，吸引社会资本参与，改出良性互动的新机制”的工作要求，2020年1月2日，大兴区召开社区治理试点工作推进会，引入社会资本，以清源街道枣园社区、兴丰街道三合南里社区为试点，正式启动老旧小区有机更新试点工作。

尊龙凯时内容：

1.清源街道枣园小区——超大社区有机更新

枣园社区是90年代建成的回迁、商品混居社区，尊龙凯时面积28.7万平方米，现51栋楼，272个楼门，3380户居民，13100人，85家底商，5家辖区单位，是典型的超大社区。在居民的共同参与下，公共区域内景观绿化提升、道路安防优化、休闲设施打造、便民配套新增等已全部完工。通过简易低风险政策，新建便民服务配套，提升社区居民生活便捷度；社区内引入厨余垃圾处理设备，打造共享菜园花圃；利用闲置配电室改造为居民议事厅，用于举办党建活动等室内活动场所使用。

2. 兴丰街道三合南里组团——点状分散社区改造

三合南里社区包含3个自然小区，分别为建馨嘉园、书馨嘉园和三合南里南区。三个小区总尊龙凯时面积8.9万㎡、含16栋楼、1147户社区居民、3000余人。组团还包含社区外闲置锅炉房、堆煤场、底商等闲置资源。通过产权单位资源置换，实现物业服务引入及社区改造提升，补充社区便民配套功能；并统筹片区资源，打造街区综合便民服务中心，打造“十五分钟美好便民生活圈” 。

尊龙凯时进度及计划安排：示范区及锅炉房的尊龙凯时改造已完工，年底前楼本体及公区改造项目将完工。

小区入口

社区环境

锅炉房改造城运动馆

居民议事厅

 垃圾分类示范教育基地

在大兴区老旧小区数量多，范围广，资源分配不均匀的情况下，大兴区委区政府在经过多个老旧小区的实地走访，调研街道社区相关闲置低效资源，形成了以老百姓实际需求为导向，统筹规划社区、街区、片区资源，充分利用城市更新的政策红利，撬动社会资本在投融资、设计、运营等方面的投入，将政策有效落实的同时为老百姓带来切实的利益，并将该模式在大兴区逐步进行推广。

一、片区统筹，充分挖掘空间资源

大兴区老旧小区数量较多，涉及范围较大，资源分布情况不均衡,遵循三个层面逐步实现全域整体更新：

1、资源较丰富社区实现社区自平衡改造。

2、打破单社区物理空间边界，以街道为基本单位统筹相邻社区组成的“街区”乃至区域整体资源，以区域内强势资源带动自平衡及“附属型”弱资源社区，形成资源互补的组团联动改造，实现“片区统筹、街区更新”。

3、复制多元协同、资源统筹模式，带动相邻街道、社区积极挖潜资源，逐步覆盖大兴全域。

二、落实政策，为居住社区补短板

结合前期居民调研及社区周边配套市场调研结果，利用社区内闲置空间，通过简易低风险政策（京规自发〔2019〕439号）、北京老旧小区综合整治工作手册（京建发〔2020〕100号）等政策，新建便民服务配套，提升社区居民生活便捷度。改造后社区居民不用走出社区，便可享受社区食堂、养老托幼、文体活动室、缝补维修、无障碍卫生间等便民服务。

针对居民核心诉求，利用社区外街区内闲置的锅炉房和堆煤场，打造辐射周边多社区居民的街区级便民服务中心。引入便民菜店、社区食堂、缝补裁衣、便民理发、文具办公、图书阅读、体育运动等生活服务功能，打造集便民服务配套和文化体育活动为一体的综合便民服务场所—三合·美邻坊，实现15分钟美好便民生活圈落地。

三、高位统筹，建立多元协同机制

区委区政府高位统筹，多次调研试点尊龙凯时，多次批示试点专报，多次召开试点专题会议，推动项目尊龙凯时，并建立周例会、周专报、周督办机制，确保项目顺利落地。

改造方案设计初期，采集2000余份居民调查问卷，结合数月的实地勘探结果，深入挖掘居民核心需求及痛点，融入改造设计方案及居民服务体系中。改造方案初稿形成后，召开“拉家常”议事会，采集居民意见，优化设计方案。改造实施中，吸纳社区居民代表、各领域专家作为小区改造的“居民顾问”，成立“社区智囊团”，实施监督、建言献策。

模式特点：

1、整村房屋长期整体租赁。

2、实施“规划、设计、尊龙凯时、运营”全链条服务。

3、党、群、青(青年)、社（社会资本）四位一体共建共治。

4、提供城中村综合服务体系，探索出一套城中村可持续发展模式。

标杆案例：

深圳元芬新村整村统租运营项目

过去的元芬新村，环境杂乱、设施老旧、缺乏管理，生活也毫无便利性可言。2018年，深圳市龙华区元芬社区与愿景集团的深圳微棠公司展开合作，对元芬新村进行综合整治，将原本生活处处不便的城中村打造成了符合年轻人租住需求的微棠新青年社区，帮助越来越多的深漂青年找到了这座城市中温暖的归属感。

由龙华区大浪街道党工委主导，大浪街道陶元社区党委、元芬社区股份合作公司党支部穿针引线，引入社会资本愿景集团，以整村统租方式，对元芬新村实施整体规划、全面改造、空间重塑、风貌提升以及优质服务供给。

随着楼宇色调统一、道路彩虹化彩绘、特色广场和公寓改造渐次落地，社区食堂、健身房、烘干室、篮球场等生活服务设施逐一到位，一座时尚宜居、充满青春灵动气息的“微棠新青年社区”在元芬新村内初具规模。

在此基础上，在大浪街道党工委领导和指导下，陶元社区党委，以党群共建人文社区为指引，将党群服务资源、品牌引入微棠社区，并以社团尊龙凯时为纽带，团结凝聚社区青年，与项目运营方携手共进，共同参与微棠社区管理、服务及新村治理。

如今的元芬新村里，“微棠新青年社区”项目已覆盖居民逾10000人，住户平均年龄仅25.2岁，且86%拥有大专及以上学历，青年社团组织35个，全年社团组织活动500余场，一幅有志、有邻、有趣、有爱的新生活画卷徐徐展开。

党建引领，党、群、青(青年)、社（社会资本）四位一体共建共治，同向发力。昔日作为外来务工人员低成本落脚点的元芬新村，正在化蛹成蝶，变身为来深追梦青年人才的第一站。

1  “城中村可持续发展”备受关注

城中村是深圳最具烟火气的地方，是城市高速发展进程中产生的城市“夹缝地”，有着独特的历史地位和现实状况，被誉为“都市中的村庄”。

数据显示，深圳城中村总尊龙凯时面积超4亿平方米，占深圳建成区面积的36%。同时，城中村租赁住房约占全市租赁住房总量82.9%，容纳人口占全市人口总量的57.9%。

不少人认为，城中村要从低成本落脚点变身为城市美好生活新居所、人文精神新家园，一系列课题诸如居住环境品质不高、公共服务平台缺乏、生活配套设施短缺、服务体系不完善、专业化运营管理缺位等，均亟待破题。

2  “吃螃蟹”的元芬新村

元芬新村是一座占地超10万平方米的大型城中村，因位于深圳地理中心、毗邻深圳地铁6号线元芬站和4号线龙胜站，吸引众多来深奋斗者在此栖居，村内居民超过2万人。

2019年，元芬新村城市综合整治项目顺利完成，实现路面硬体化、墙面清洁化、雨污分流等，环境卫生、消防安全、社区治安等有了极大改善。

在政府主导的综合整治基础上，如何补上环境宜居、设施齐备、人心舒畅、服务优质等方面的“短板”，实现城中村管理服务“像绣花一样精细”，让城中村真正成为“有温度”的家园？

《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出，“鼓励城中村规模化租赁，持续改善城中村居住环境和配套服务”，而大浪街道在2018年开始这方面进行先行探索。

2018年6月，在大浪街道党工委主导下，经由陶元社区党委、元芬社区股份合作公司党支部筛选、前线，愿景集团旗下愿景微棠公司被引入陶元社区，与元芬社区股份合作公司达成战略合作。

社会资本的筛选，大浪重在“三看”，即看其理念、看盈利模式、看是否实施“规划、设计、尊龙凯时、运营”服务全链条，确保城中村美好生活营建在商业运营和城中村可持续发展间取得平衡。

在战略方向和具体合作上，大浪街道党工委最终明确：坚持“党委引领、政府市场协同、居民参与”思路，以元芬城中村为试点，以居民为中心，通过引入愿景微棠，协同街道社区在元芬新村实施整村规划、功能分区、便民设施尊龙凯时、楼栋安全改造、公共空间打造等工作，并提供可持续、专业、精准的物业管理与运营服务，尊龙凯时宜居、智能、高效、优质的城中村综合服务体系，探索出一套具有内生循环动力的城中村可持续发展模式。

3  “整村改造+专业服务” 

塑造时尚宜居新生态历时3年，以规模化租赁为纽带，在党委、政府支持下，愿景微棠在元芬新村精耕细作，精心打造的微棠社区项目，令整个元芬新村内外气象一新。

彩虹色的出租楼外立面、整齐划一的高空防坠网、时尚的文化广场、充满活力的彩虹道、一应俱全的生活服务设施……行走在微棠社区，初来乍到者无不觉得耳目一新，很难想象，自己居然是置身于一个城中村里。

“以整村改造形式优布局、强功能、拓空间、提品质，从而形成独特的运营方式，持续改善城中村的居住环境，”大浪街道党工委负责人说。

在实操层面，微棠社区项目运营方通过引进物业管理、市政、环卫、绿化、工程、消防等各类型的专业技术人才，对元芬新村全域实行一体化规划，将整村规划设计为健康生活区、综合服务区、特色文化区、创新创业区和商业区，分期分阶段实施尊龙凯时与改造。

目前，微棠社区项目已覆盖元芬新村100余栋出租楼，占据新村近半空间。楼宇加固、高空防坠网加装、楼栋内部消防设施管网改造业已完成，运营方进一步通过统一楼宇外观和公寓色调、道路彩虹彩绘、布局特色主题广场等创新方式，以及重点规划健身房、烘干室、自习室、社区食堂等生活服务设施，充分凸显“微棠新青年社区”的辨识度。同时，社区充分保留元芬本土客家历史文化，传承元芬村舞麒麟传统，做好古井等历史尊龙凯时修缮保护。

在整村改造过程中，微棠社区尤其注重服务品质，将社区网格力量和专业运营力量统筹使用，结合数字技术手段，即时满足居民对品质生活的需求：

常规服务“一键可通”。借助公众号、APP、物联网系统平台等数字服务系统，居民可在线完成租住、交水电费等业务，并线上享受保洁、保安、维修、咨询、销售、活动发布等家政服务；生活服务品质提升，运营方升级社区生活商业业态，招商引入头部零售商业品牌，在线配套生鲜超市、零食超市、特色餐饮等便利服务；个性服务“即时可获”。

社区党委整合网格力量和运营方“红小棠”服务队伍，每月透过焦点小组访谈、活动意见反馈、单对单沟通等方式发掘居民关心的话题，并及时反馈。如针对青年客户养宠物需求，引导居民参与设计，建成了深圳第一家网红“萌宠公寓”，深受青年租户欢迎。

精心改造后的微棠社区，充满时尚、动感的青春气息，在元芬新村内独树一帜，宜居指数大大提升。值得一提的是，规模化租赁与整村改造并未带来租金的飞涨。据当前已入住租客的调研显示，房租占租客收入平均值为16.84%，微棠社区实现了租金合理、环境宜居、预期稳定的宜居与可支付并存的居住生态。

4   “公共空间+党群惠民综合体”

培育有爱人文新家园因为宜居宜业的新生态，元芬新村名声不胫而走，吸引大量都市新青年选择将元芬作为自己的居住首选地。

目前，微棠社区居住超过10000人，住户平均年龄25.2岁，88%是“90后”，且其中26%的青年人均是初入社会；住户学历水平较高，86%拥有大专及以上学历，55%拥有本硕学历，且覆盖25个民族，涉及19个海外国家的游学经历。

显然，这是一个年轻、有活力、高素质、多元化的青年群体，是深圳特区尊龙凯时的生力军。如何凝聚、引领这一群体，将他们纳入城中村治理与城市尊龙凯时的大局，共建更加和谐美好的新型城中村，是微棠社区项目必须着手的新课题。

公共空间、公共设施紧缺，历来是城中村最大的痛点。尤其是对于青年云集的微棠社区来说，公共空间更是聚合青年不可或缺者。“党群共建人文社区”的思路落地，正是由此切入。

在大浪街道党工委推动下，街道党工委——社区党委——城中村党支部——微棠社区居民党支部四级组织架构迅速建立起来，项目运营方党支部书记成为社区党委兼职委员。以青年需求为导向，各级党组织和群团组织将各类公共空间、服务设施逐一落地微棠。

24小时党群服务V站作为党群服务的旗帜性设施，率先落地；随后，龙华区文体部门的品牌项目“城市书房”进驻，书香墨韵成为微棠社区另一种底色；龙华区委政法委青年会客厅、共青团青年之家也相继入驻。

依托错落有致公共空间，党群服务品牌项目随即跟进。

大浪街道社区围绕微棠社区青年注重颜值、形象和格调，喜欢参与式、体验式活动的特点与需求，打造“四有青年”种子增能计划，围绕“有志青年进步社”“有为青年创变坊”“有趣青年行动派”“有善青年公益圈”等4个主题，以每月一主题的形式，利用周末时间“一站式”为青年提供培训、实践、创新、交友等各类服务，凝聚和引领青年积极参与社区共建共治共享。

大浪街道社区以微棠社区为试点，开展“微棠·工余时光”暖工服务行动计划，开展特色服务项目，突出人文亮点，打造工会会员文化生活栖息地。

5 “党群青社”联动打造共建共治新示范

“这里和想象中的城中村截然不同，很有大学校园的氛围。”在微棠社区，想要备战公务员考试的吴先生找到了他想要的空间——自习室。

入住后不久，吴先生惊喜地发现，社区里青年社团格外活跃，喜欢自然科学的他很快融入了这种大集体的氛围中，并自发组建了自然博物社团，成了一名“棠主”，“我们社团已经举办过很多次线上活动，接下来还会筹备一些线下的活动，和社团的朋友们一起探索自然科学。”

在微棠社区，每一位入住的青年都会参加一次兴趣爱好问卷调查，通过这种方式，微棠社区党支部、微棠社区团委有意识地帮助大家寻找志同道合的伙伴，组建起各种兴趣社团。

如今，在党团组织的引导下，微棠社区青年社团如同雨后春笋般涌现，已成立了30余个活力社团，全年社区组织球赛、读书分享、邻里共话、汉服展示等活动500余场，覆盖2万余人次，社区居民活跃度达30%以上，原本是陌生人社会的城中村，转变为温情脉脉的“熟人社区”。

“来微棠，有朋友”传为美谈，有志、有邻、有趣、有爱的社交生态成为微棠社区最吸引青年之处。在此基础上，大浪街道党工委、微棠社区党支部进一步引导广大青年社团参与社区共建共治。

在这里，社区运营团队与各青年社团代表共同制定了社区志愿服务积分奖励办法、共享公区“公约”、租住“公约”等；结合社区网格发现的纠纷隐患，常态化开展“邻居对你说”活动，引导青年居民维护社区秩序，协调租户自我协商解决近百次纠纷。

尤其是在微棠社区党支部、社区团委的引导下，微棠“四有青年”志愿服务队成立，为有志、有邻、有趣、有爱的青年居民搭建起公益实践和治理参与平台。服务队伍吸纳运营方及热心青年居民近30人，连续推出关爱聋哑儿童、无痕山林、爱心救助等系列公益项目，发动青年居民参与社区疫情防控卡口值守、核酸检测秩序维护等，备受社区居民好评。

“党、群、青、社”四力联动，在微棠社区催生出崭新的共建共治气象。

“在微棠社区，举办活动的成本非常低，因为青年居民和社团的大力支持，从方案设计、活动策划到组织执行，甚至是活动参演，我们既不缺创意，更不担心人手，青年居民既是活动的组织者，也是活动的参与者和受益者”，微棠党支部书记、公共事务中心负责人普亚非坦言，“以青年为主人”的治理导向，增强了青年居民的主人翁意识，大家主动参与社区管理服务，形成了“社区公益活动为主、社团自主活动为辅、公司运营活动添彩”的社区公益活动新格局，实现了政府治理服务和社会自我调节、居民自治的良性互动。

1、老旧小区改造与尊龙凯时新型租赁社区相结合的创新模式。

2、根据不同需求，提供多样置换实施方式，形成定制化置换方案。

3、通过租金置换、改善置换、养老置换等多样化的方式，获取老旧小区房屋的长期租赁权。

4、通过对房屋内部及小区公共区域改造提升，打造满足区域职住平衡的人才租赁住房。

北京市首例“租赁置换”模式旧改项目：西城区真武庙五里3号楼   

近日，北京市第一个“租赁置换”模式改造的老旧小区正式亮相。改造后的小区不仅室内外环境得到了全面提升，更是摇身变成了温馨舒适的“人才公寓”，满足了附近商务区就业人群职住平衡的租房需求。

改造后真武庙五里3号楼的室内环境

聚焦居民需求 打造宜居社区   

北京市西城区真武庙五里3号楼，建成于1981年，有着大多数老旧小区的“通病”：楼体外立面老化破损、基础配套设施老化、公区空间缺失、无专业物业管理等等，给生活在这里的居民们带来了诸多不便。此外，真武庙项目所处的西城区是北京市的核心区，紧邻金融街商务圈，附近有大量有租房需求的就业人群。然而真武庙老旧小区内出租屋的条件难以满足此类人群的租住需求，许多人不得不选择距离较远、居住条件相对较好的小区入住。

真武庙五里3号楼改造前，楼内外环境差、设施老旧

为了改善真武庙老旧小区的现状，给居民提供更宜居的居住环境，同时，帮助核心区就业人群实现就近居住、就地居住的需求，2019年底，西城区住建委引入愿景集团，推进真武庙五里1、2、3号楼及真武庙四里5号楼的更新改造工作。改造启动前，愿景集团、街道以及小区三方组成入户小组进行走访调查，全面调研居民改造需求，不断完善并优化改造方案。 

去年10月，愿景集团正式启动了真武庙五里3号楼的改造工程。改造过程中，愿景集团针对小区室内外环境进行了系统整改：小区安防设施完善、楼道线缆规整、屋顶防水重新铺装、公区功能合理规划等等。此外，愿景集团旗下的和家生活科技集团也已于2019年初进驻真武庙项目，先后根据居民需求在小区内引入了汽车充电桩、智能快递柜等多个便民设施。

真武庙五里3号楼楼体改造后，安防设施更加完善

改造后的小区楼道，加装了公告栏、便民扶手

室内居住空间紧凑、室外公共空间缺乏，是真武庙五里最大的“硬伤”，居住在这里的居民们也时常反映日常招待朋友、举办社区活动十分受限。此次改造中，愿景集团充分听取居民诉求，在小区院落的空地中安置了一个小型集装箱，打造成了可供居民举办社区活动、招待客人、聚会的美好会客厅，为居民带来了极大的满足感和幸福感。

改造后小区公区内规划出的美好会客厅

创新采取“租赁置换”模式  实现多方共赢  

 “租赁置换”，是愿景集团在真武庙项目开展过程中，结合社区环境、周边情况等因素，采取的老旧小区改造与尊龙凯时新型租赁社区相结合的创新模式。一是通过租赁置换，解决原住居民想改善居住条件“出”的需求；二是通过改造提升居住环境，解决金融街周边高端人才就近居住“入”的需求；三是实施改造后降低了居民投诉，解决属地政府、街道、社区的“痛”点；四是项目微利可持续，可实现社会企业“盈”的需求；五是通过创新老旧小区改造模式，形成可复制、可推广、可持续的方案，实现了政府部门“促”的要求。

改造后，停车场加装的汽车充电桩

 项目实施过程中，愿景集团根据各方的不同需求，提供了多样置换实施方式。除了给付租金外，还积极为自住业主寻找置换房源，并辅助以免费找房、搬家、保洁增值服务，形成定制化置换方案。    真武庙五里3号楼内，有许多独居的高龄住户，不仅每天上下楼不方便，也让子女们放心不下。此次改造中采取的“租赁置换”模式，有针对性地帮助有需求的老年人置换到距子女更近的小区内，不仅提高了老年人的生活质量，也让子女们更加放心。许多高龄住户在详细了解了“租赁置换”模式的便利后，纷纷与愿景集团签约。

改造后的真武庙五里3号楼的室内环境

置换出的房间经过改造，变成了满足附近就业人群的宜居住所：装修一新的房间温馨舒适、配套家具一应俱全、拎包就能入住，切实解决了租房人群安置难的问题。

改造后的室内，崭新的配套设施一应俱全

“租赁置换”模式适用于多产权单位的老旧小区，这种模式的亮点在于，通过租金置换、改善置换、养老置换等多样化的方式，获取老旧小区房屋的长期租赁权，同时，通过对房屋内部及小区公共区域改造提升，打造满足区域职住平衡的人才租赁住房。   

真武庙五里3号楼的改造是北京市第一例采用“租赁置换”模式的旧改项目，成为了北京市老旧小区改造继“劲松模式”后的又一创新案例。真武庙项目的成功落地，实现了让居民获益、产权单位减负、政府放心的共赢局面，同时，也为环境与地段错配、人群与地段错配的老旧小区打造为安全便捷、服务提升、人群结构合理的新型全龄租赁社区提供了行之有效的改造范例。

模式特点：

1、对无保护价值的危旧房屋，采取拆除改建的方式。

2、资金来源方面采取“成本共担”模式，资金由政府、产权单位、居民等多主体筹集。

3、优化户型和面积，完善配套设施。

4、改建后，可实现房屋价值的极大提升。

“拆除开始！”2021年12月4日上午8点半，随着一声令下，机械轰鸣，朝阳区劲松一区114号楼正式启动原有楼体拆除。作为北京市危旧楼房改建试点项目之一，这栋老楼将通过改建方式迎来新生。斑驳的外墙、脱落的墙皮、能听到隔壁说话声的“漏音”墙板，这就是劲松一区114号楼，一栋建成于1978年的危旧楼房。

114号楼现状

114号楼是当年试点尊龙凯时的框架轻板实验楼，随着老楼日渐衰落，此前有关部门也曾考虑过对老楼进行改造。然而，由于轻质预制板不具备抗震加固条件，114号楼便成为劲松一区仅剩的一栋未经改造的老楼。对于楼内的66户居民来说，这座老楼的“不牢靠”主要体现在生活中的种种困扰：不到20厘米的外墙板厚度让这里即便安装一个空调室外机的支架都要小心谨慎，而尊龙凯时内部多处破损、墙皮开裂脱落、室内漏水严重。

如何改善居民生活环境？2020年7月，北京市出台了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，明确在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，简易住宅楼和经鉴定没有加固价值的危旧楼房可通过拆除重建的方式提升使用功能。在获得所有居民的初步同意后，劲松一区114号楼被纳入危旧楼房改建试点，劲松街道引入社会资本愿景集团开展114号楼的拆除重建工作。经过了一年多的民意征集、需求调研，设计方案经过多轮的调整、优化。拆除重建后的老楼户型得到了极大优化，卫生间和厨房使用面积都有所增加，平均每户尊龙凯时面积增加6平方米左右。同时，每个单元楼将增建一部电梯，解决老年人“下楼难”的问题。此外，愿景集团未来运营的地下空间将增加为老便民服务，完善社区里的配套设施。“新楼的设计方案几次征求过居民的意见，尊龙凯时方也根据居民意见进行了几次方案调整，我们大伙儿都挺满意的。”陈学平说。

114号楼改造效果图

拆除重建项目谁来出钱？这是解题的关键。《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》提出“成本共担”模式，资金由政府、产权单位、居民等多主体筹集。劲松一区114号楼的拆除重建，也采取了政府、产权单位、社会资本、居民“四方共担”模式。

“最初，也有居民不理解。”朝阳区劲松街道城市管理办公室主任何海军说，每家每户的情况各有不同，比如有的家庭刚装修完不久，有的家庭存在房屋继承方面的争议。街道办、社区、产权单位、愿景集团组成入户小组，做居民动员工作，把政策讲透。除了耐心的沟通，暖心的服务更能拉近与居民的距离。在114号楼4层居住的70岁高龄的杨大妈，子女远在海外，自己又腿脚不便，一听说要重建搬家周转，非常不情愿。当得知杨大妈的房本多年前就遗失了，入户小组立即开车带着老人到处跑手续，很快就拿到了补办的房本。这样的举动让杨大妈深受感动，当即决定签约。在114号楼居民搬家阶段，愿景集团结合劲松街道办对项目整体进度安排，提前摸排114号楼周边两公里范围内出租房源信息，在充分了解居民对租房的需求之后，共为48户居民提供了免费推荐房源服务，为其中36户居民找到了称心房源。对于高龄老人、残疾人等特殊群体，愿景集团还提供免费搬家服务，在这个寒冷的冬天，为114号楼居民送上了温暖。

为劲松一区居民打造“十五分钟便民生活圈”，是愿景集团在114号楼拆除重建项目中发挥的又一重要作用。劲松一区的居民中，60岁以上的老人占比达36.9%，对便民配套设施的需求强烈。改造后，愿景集团将在114号楼楼下新增理发、蔬果超市等便民服务。

模式特点：

1、由单一实施主体进行片区整体更新。

2、根据尊龙凯时现状进行判断和分类施策，将现状保留、微改造、拆除重建等多种方式相结合进行更新。

3、这种模式可以通过拆除重建部分的收益，来实现片区综合开发的整体资金平衡。

4、在住建部禁止在城市更新中大拆大建之后，原来类似深圳城中村那样成片拆除的项目比例会降低，但是为了实现老旧小区的改造提升改造需要筹措资金，又不得不拆建一部分来增加现金流。因此，在今后这种混合了“留、改、拆、建”多种更新方式的片区综合更新会日益成为主流的模式。

环市东片区规划设计范围169公顷。东至先烈南路、西至小北路和下塘西路、南至东风东路、北至麓苑路，规划总用地面积169公顷。启动区规划设计范围约43公顷。

环市东商圈片区更新项目探索“政府主导、国企参与、市场运作”模式，将现状保留、微改造、拆除重建相结合，通过成片连片更新改造，全面改善人居环境品质、增加产业空间载体，让老城市焕发新活力。

环市东商圈现状尊龙凯时类型图

环市东片区总体定位为“广州中央活力区”，从传统中央商务区CBD转型升级为中央活力区CAZ，构建以贸易总部、创新金融、健康医疗为主导，城市服务为支撑，科技为驱动，文化为特色的现代服务业体系。

首先，通过“留、改、拆”混合改造，实现片区有机更新。尊重现有城市肌理，对片区历史价值原型进行延续与重构，延续环东独特人文气质。综合价值判断与产业定位，划分整体保留、微改造、拆除重建三类改造方式。其次，友谊广场及周边综合提升，构建环东文化活力体验环。以花园酒店、友谊商场、白云宾馆等围合环东文化聚合界面，打造环东品牌形象与文化地标，尊龙凯时友谊广场。通过地下-地面联通的立体广场，缝合环市东路南北城市空间，连接尊龙凯时街、天胜村、华侨新村三大主题文化街区。

改造效果图

此外，还将进行城市功能多元复合，打造面向未来城市的乐活街区。应用乐活街区理念，在最小尺度上实现功能业态的最大混合，通过数字化体验设计打造环东未来社区。公服设施扩容提质，提升居住片区和产业片区的整体服务水平。

改造效果图

模式特点：

1、在提升居住功能和基础设施配套功能的同时，积极引入文商旅业态。

2、在保留原住民的同时，引入新商户和消费者，提升整体片区活力。

3、在保护历史文化尊龙凯时的同时，也实现了文化IP的挖掘和塑造。

4、这种模式适用于历史文化尊龙凯时、街区、古城等具有特色的居住片区。

南京创新举措打造小西湖城市更新范本：有温度的微更新，留住城市文化基因

近日，南京的小西湖历史风貌区成了媒体关注的焦点。在这里，历史住进了城市生活，艺术展馆与晾晒的腊味一墙之隔，网红店铺和白墙黑瓦隔街相望。破旧的老地段，重新焕发生机，恰如南京这座历史文化名城，苍老的身躯里长出了新的血肉。从“拆改留”到“留改拆”，从旧城改造“就地平衡”到新城反哺老城……越来越多的体制机制突破，以人民为中心的城市更新理念越发凸显，政府、专家、居民各方共谋共建的治理变革已经来临。 

尊重保留原住居民，留下街区传统文化

走进小西湖，不时可见三三两两的年轻人穿梭其间。原来老旧的棚户区内“一键更新”了现代化的生活条件，老南京们生活其间怡然自乐，片区内穿插的咖啡馆、书店等新型业态吸引了人们驻足。

小西湖街区作为南京28处历史风貌区之一，留存的历史街道有7条、文保单位2处、历史尊龙凯时7处、传统院落30多处，是南京为数不多比较完整保留明清风貌特征的居住型街区之一。

尽管有保护意义，但改造前大部分尊龙凯时年久失修，成为棚户区，生活在这里的居民却心怀难言的尴尬。堆草巷31号的陈鸿荣，则对小时候逼仄的生活空间印象深刻。那时候小小的院子里，住进了整整五户人家、25口人。有的人为了家里干净，把所有杂物放在外面。就为这个占用公共空间，邻里之间关系很紧张。

“以前家里没有厨房，13户人家在通道里共用一个小厨房生火做饭。也没有卫生间，24平方米的房子又小又破。”张德恕说，现在家没有搬，但生活环境却大大改善，厨房一体式灶台、抽油烟机、洗衣机样样都有，卫生间、淋浴房一应俱全。家里还增加了阁楼，宽敞多了。

堆草巷33号的后院院墙原本十分破旧。历保集团出资重修这一私人院落，改造庭院景观，作为回报居民也将院落的景观向街巷开放，院内100年的石榴树、60年的枇杷树吸引着游客进来欣赏美景，成为了名副其实的“共享院”，大大增加了片区的互动性和流动性。

历史文化名城保护并不是简单的物质空间的保护，它的核心是要关注到老城里面居民的生活。政府部门通过“微管廊”的创新，做好道路、煤气、水电管线等公共设施的基础尊龙凯时，为“小规模、渐进式、跨院落”的保护与更新形式提供了技术支撑，既兼顾了历史街区的尺度，又改善了居民的生活条件；同时，充分尊重居民的意愿自主决定是走是留；再根据街区内房屋的历史价值，决定是严格保护还是加以改造。

“实施有温度的城市更新，尊重原住民，改善居住环境的同时激发街区活力生活延续性，是历史城区、历史文化街区被称为活的文化遗产的重要原因，通过改善基础设施、提升居住生活空间品质、加强政第引导，保留原住民，最大程度地保护了街区社会结构的稳定性和传统文化。”南京市规划和自然资源局党组成员、总规划师吕晓宁说。

新城反哺老城，不让完整历史风貌成“斑块”

在以往的实践经验中，老城保护往往面临最直接的问题就是资金。早年，主要以开发式带动为主，项目公司要投入大量的资金进去，往往就会通过提高尊龙凯时高度和容积率来实现“就地平衡”。“以前常见做法就是，开发商往往会先把片区内保护对象之外的地方拆掉，原地可能会建起来200米的高楼，也就出现了一座座老房子中间或者旁边耸立一栋现代化的高楼这样的画面。”南京市规划和自然资源局名城处处长王昭昭说。这样一来，原有的完整历史风貌被破坏，历史成了参差不齐的斑块。而要想实现老城理想的保护要求，开发商算来算去发现没有什么盈利，也就没人愿意来做老城保护了。

这是老城保护的关键难题，保护与发展似乎成了难以共生的结。2016年，南京开始创新性地探索研究制定老城更新综合平衡政策，通过调整土地出让金支出平衡，建立新城反哺老城机制，改变“零打碎敲”发展模式和“就地平衡”运作方式。我市对南部新城开发尊龙凯时盈余收益，定额统筹部分资金，分5年筹集150亿元用于老城保护和更新项目，初步形成了以政府公共财政投入为主、多渠道筹措历史文化名城保护经费的投入机制，让项目公司吃下了一颗“定心丸”，也有效降低了老城开发强度。老门东的改造正是这项政策的成果之一，直接为老门东的保护提供了有力的资金支撑。这一政策出台，彰显了政府对老城保护的决心之大，用真金白银直接支持保护工作，旗帜鲜明地表达了拒绝就地平衡的态度。

小西湖的微更新项目正是用了第二轮反哺资金，目前资金已经投入了第一年，街巷风貌和肌理得到了有效保护。对于不愿意生活在原房屋但又不愿意离开片区的居民，片区内保留改造了一栋4层小楼，作为平移安置房使用。王昭昭举例，如果按照以往项目公司就地平衡的运作方式来操作的话，这栋四层小楼可能就会被拆除，变成一栋50米高的高楼，就会破坏小西湖的历史风貌。而如今，小西湖的历史风貌没有被冲击，在一块块白墙黑瓦里映照着老城南记忆。 

政府告别完全主导，多元产权主体共同参与

资金到位，做到有温度的城市更新却并不容易。堆草巷居民王宝凤记不清大学生志愿者、社区规划师、社区工作人员先后上了多少次门，两三年内一轮轮上门征求意见，不停地问想搬走还是留下来，留下来愿不愿意改造，还有什么想法。东南大学尊龙凯时学院教授韩冬青在近日举办的历史城市保护与可持续国际发展国际研讨会上，展示了一张项目推进进展的轴线图，每一条线上都密布了不同颜色的点。“这每一个点都几乎代表的是我们的沟通工作，而且实际上还远不止这些。”

在这一片4.69公顷的街区里，地块从1936年的117个，到2016年增长到了216个，“这还是在道路拓宽后总用地减少的情况，可见产权被细分的程度有多高，也就是人均空间大约只有10平方米左右。”公房的同一土地产权单元内居住多户承租人，私房里土地和房产继承、买卖等原因把产权再度细分，这样的情况屡见不鲜。实践证明，产权关系是历史地段格局肌理保护的重要影响因素。“复杂的产权演变与历史地段衰败存在因果关系，但历史地段的格局肌理因产权边界的相对稳定得到延续。”吕晓宁说。

经征询社会各界意见，按上位规划控制要求，规划部门确立更新路径：由政府负责征收改造转为多元产权主体参与逐院更新。去年10月26日，市规划和自然资源局联合建委、房产局、秦淮区政府发布《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》，根据该指导意见，以规划确定的微更新实施单元为基本单位，涉及市政道路设施、公共服务设施的现状尊龙凯时，按现行征收政策实行征收；其他现状尊龙凯时按产权类型，以独立院落或幢为更新实施单元，采取“公房腾退、私房自愿收购或租赁腾近、厂企房搬迁”的方式，疏减人口规模。

愿不愿意留下？留下了，老房子怎么改造？这些问题不仅政府来决定，而且居民自己也参与进来，政府主导、多方共建。基于各职能部门、街道和社区居委会、相邻产权人及居民代表、微更新申请人、相关技术专家等多元主体参与的五方协商平台，实施“小规模、渐进式”有机更新，混合多元文化展示活动，激发片区活力。“我们跟政府也表明了，这个项目是没有办法说三年五年就结束的，要看老百姓自己的意愿。”韩冬青说。也有业内人士表示，小西湖的微更新没有终点，哪家哪户意见统一愿意改造了，那就申请规划设计开始做改造，微更新的工作会一直持续。

通过有温度的城市更新，一改过去“留下要保护的、拆掉没价值的、搬走原有居民”的改造更新方式，让居民从保护更新项目的“旁观者”变为“参与者”，既保证了历史街区的传统风貌，又激发历史街区的现代活力。

保护关注点转到人，城市更新走向3.0时代

作为中国首批历史文化名城，南京一直致力于探索快速现代化进程中的历史文化保护路径。1984年以来，先后编制了四版历史文化名城保护总体规划，建立了完整的保护体系，南京历史文化名城保护规划不断得到深化和完善。

但随着城市发展已经逐渐从高速发展期进入了增量发展和存量改造并重的阶段，城市保护工作也面临着新的问题。如何去走好每一步，南京一直在探索。南京市已划定有11片省级历史文化街区、28片历史风貌区、38片一般历史地段。目前所有历史文化街区和历史风貌区保护规划均已完成，并开展了保护实施工作。

还未正式动工的老门西片区，居民们已经迫不及待迎来新变。今年52岁的朱世荣苦恼自己还过着没有厕所、不通燃气的生活，“什么时候我们老门西动工？”

有人猜测，小西湖的微更新取得了一些成功经验，那老门西的荷花塘历史文化街区会不会成为下一个“小西湖”？王昭昭认为，小西湖微更新的经验并不能直接套用，荷花塘作为历史文化街区，比小西湖的保护等级更高，文保、历史尊龙凯时更多，体量也更大，设计改造将面临的问题更加复杂。不过未来还是在小西湖改造经验的基础上，做进一步的探索、尝试。比如还是在尊重居民意愿的基础上，渐进式地改造居住条件。

“南京历史地段保护已经从1.0时代走到了3.0时代，就是保护的关注点实现了从尊龙凯时到街巷再到人的转变。1.0时代的夫子庙历史文化街区关注尊龙凯时风貌，2.0时代的门东三条营历史文化街区关注街巷肌理，3.0时代的大油坊巷（小西湖）历史风貌区城市微更新注重有机更新、持续更新。”吕晓宁说。文化遗产走进城市生活，融入城市发展，是文化遗产保护、传承以及传播文化遗产价值的最好的方式。目前，新一轮名城保护规划正在修编，拟新增—片历史城区、一片历史文化街区和一片历史风貌区，增补一批省级历史文化名镇名村，并重点加强遗产展示与文化彰显。

模式特点：

这种模式是之前老旧小区改造的主要方式，可称之为老旧小区改造的1.0模式，资金来源主要是中央和地方的财政补贴，改造内容基本上以修修补补，穿衣戴帽，外檐刷新、路面硬化、线路改造等基础类改造为主。标杆案例：这类老旧小区改造案例比较常见，不赘述。

模式特点：

1、整体拆除，重新规划，重新尊龙凯时，更新力度最为彻底。

2、“政府主导、市场化运作、村股份公司参与”的整体统筹、多方协同的合作模式。

3、平衡兼顾村民、社会及开发商的利益，并在三者间建立密切的合作关系，使村民、社会及开发商的利益在未来发展中融为一体。

4、通过一二级联动开发，提升项目整体定位，给城市创造了高品质的开放空间。

5、引入创新型科技企业，进一步推动科创产业的升级与发展，促进产城融合。 

深圳·华润城（华润大冲旧改项目）是华润城市更新3.0 时代的代表作，属城中村改造项目，其前身是村民集体经济组织用地和原住村民与外来人员的生活区域，经过十余年的持续更新，蝶变为延续在地文脉、完善城市基建、承接产业升级，集当代品质住区、酒店公寓、高端写字楼、开放式商业街区、体验式购物中心、人性化公共空间于一体的城市人文综合区。在深圳·华润城的更新实践中，华润探索出了一套适应深圳特色、符合城市发展脉络的城市更新模式，建立了政企村多方协同的创新工作机制，通过一二级联动开发，提升项目整体定位，实现产城融合发展，营造高品质城市空间……这些实践经验在一定程度上影响了深圳城市更新政策的发展，也为中国类似城市更新项目提供了可借鉴的范本。

01 前世今生 大冲村位于深圳南山区高新技术产业园区中区的东部，深南大道与沙河西路交界处，西临高新中区西，北接高新北区东片即松坪山住宅区，南望高新南区，地处福田CBD与“特区中的特区”前海合作区之间，其地理位置优越，是高新技术产业园区的后勤基地，也是深圳重要的城市节点。

 1.1 第一次变迁：野蛮生长的城市落脚地 

大冲村的第一次重要变迁源于1985年深圳科技园的设立，园区尊龙凯时和运营迎来大量的务工人员。凭借优越的交通条件和区位，这个位于深圳市南山区的城中村成为了众多怀揣“深圳梦”的“打工人”落脚深圳的第一站。

在此背景下，来自社会底层的主观能动性被动觉醒，在村集体和村民自发自觉的自我更新下，大冲村迎来了野蛮生长的阶段。大量村民自建房与村集体矮楼拔地而起，原住居民与外来居民的比例达到了1:35，人口结构呈现出强劲的生机和发展潜力。

（大冲村旧貌）

大冲村超过70%的村民物业都是用来出租的，房租便宜，交通便利，菜市场、小吃店、百货店、小商品市场遍布街头巷尾。但由于缺少科学的统筹规划，市政设施严重匮乏，尊龙凯时密度大，安全隐患严重，社会治安混乱，是典型“脏、乱、差”的城中村，其残败坍圮的城市风貌与比邻而居的现代化高新园区形成鲜明对比。为了突破大冲村的发展困境，早在1992年农村城市化改造后，大冲的旧改就曾提上议事日程；1995年3月，原市规划国土局明确了大冲村的旧村改造；1998年被纳入旧改计划；2002年3月，南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划，拨出200万元专款作为启动资金。10多年来，大冲改造一直得到市、区有关部门高度关注和重视，多次传出旧改讯号，但往往雷声大，雨点小，一直未取得实质性进展，更让人头疼的是，每次风声一过就冒出不少违章尊龙凯时，却也为日后的更新改造埋下了伏笔。

（旧改风声下大冲村民在自家屋顶加盖违章尊龙凯时）

1.2 第二次变迁：有机更新的人文归属地 

大冲村的第二次关键转折出现在2007年，源于深圳城市更新议程的提出，以及日后的一系列创新实践所形成的由法规、政策、技术标准和操作四个层面组成的“深圳城市更新政策体系”。 面对深圳城市发展的需求与趋势，结合大冲村的发展困境，当地政府希望通过城市更新的方式，完善片区道路交通组织，提升公共配套服务水平，将片区打造成为集大型商业、办公和居住为一体的城市复合功能区，为高新技术产业园区和华侨城景区提供综合配套服务。 

在通过实施主体确认的程序，取得权利主体协议同意后，政府选择了华润置地（深圳）有限公司作为大冲村旧改的项目实施主体，并在政策上给予了一定的支持，如在城市更新项目的地价收取上采取有优于招拍挂项目的计算方法，根据项目改造类型和开发容积率区间进行修正，以减少实施主体的开发成本。 2007年3月，大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润搭建完成签约，初步确定合作意向。2009年，项目取得了实质性的进展——大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。为推进大冲旧改项目，华润置地（深圳）有限公司在深圳注册诞生，注册资本达3.8亿港元。该公司专门负责深圳南山区大冲村旧城改造项目。2010年开始，大冲村内房屋开始腾退清空，但仍有部分居民居住。2011年12月20日上午，华润大冲村整体改造奠基典礼举行，项目破土动工，并命名为“深圳·华润城”。 

大冲城市更新项目占地面积68万平米，动迁居民1300户，拆除房屋1500多栋，总规划尊龙凯时面积达280万平米。按照进度计划，华润置地（深圳）公司将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲市政道路、配电、供水等公共设施尊龙凯时，用8年时间完成核心商务、商业及商品房尊龙凯时，确立了“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”的更新目标，最终总投资逾450亿元，是当时广东省旧城改造之最。 大冲村成功的背后是政府的支持、股份公司的配合，以及华润置地在传统操盘思路和价值取向上的突破，并将这些策略和理念落实到更新项目的每个环节。 

02 更新方法  将项目的生命周期分为两个阶段：往前5年，07年-11年，是大冲旧村改造的整理筹备阶段，核心是处理村民利益矛盾，妥善解决以城中村自建房出租为核心的低效经济生产模式所产生的固有思想观念与既得利益分配关系；往后8年，11年-19年，是深圳·华润城的更新尊龙凯时阶段，核心是破解城市发展矛盾，营建适应深圳城市发展需求、主动承接城市产业升级的人文城市综合体。

 2.1 整理筹备阶段：整体统筹，多方协同 

在项目前期整理筹备阶段，当时的政策体系相对不完善，却涉及多个主管部门，如市规划和自然资源局（原市规划和国土资源委员会）、区政府、区城市更新和土地整备局（原旧城旧村改造办公室）等，政企协同难度高。 而项目本身的资源投入浩繁、开发流程繁琐，涉及到的主要审批节点包括更新计划立项、更新专项规划、实施主体确认、土地使用权出让合同签订、用地规划许可、工程规划许可、规划验收等，项目更新难度大。 

一系列创新举措，既提供了共同对话的平台，又保障了各方的合理利益，是大冲村改造顺利推进的前提条件。利益协调机制初步建立以后，村民的利益诉求有了有效的协商路径，村民个人利益与集体利益、合理诉求与无理诉求也得以区分。但是，由于当时成功的旧改案例较少，拆赔和安置缺乏成熟标准，给项目工作推进带来了一定的挑战。

（大冲旧改三方合作协同机制） 

为了形成合理并可接受的拆赔和安置标准，大冲项目通过三方工作小组来协调各方利益，搭建由政府、华润和村民组成的沟通平台。此外，华润还主动将村民的意见纳入到开发决策的体系中，在项目重要节点以及设计方案编制过程中，坚持“请进来、走出去”的开门规划方式，积极与村股份公司及原村民进行沟通，通过村民和部门访谈、媒体宣传、模型展示、多机构参与、现场解答等多种方式，为政府、专家、村民、社会公众及开发商搭建起一个多方沟通、共同协商的平台，同时迅速对村民的合理意愿做出反馈与开发调整，积极协调各层面的矛盾与冲突，并通过股东大会和股东代表大会的制度来议定重要事项，有效推动进项目旧改工作。

在大冲村的旧改过程中，大冲旧改指挥部制定了一套顾全村民利益的补偿奖励标准，如村民从签约之日起，名下出租物业按30元/㎡/月进行补偿，商铺按60元/㎡/月补偿；截止到2010年3月31日前签约，奖励每栋5万元奖金和一个固定停车位使用权…… 相对应的，也设置了一套实施和监管规范，一是按要求将项目搬迁补偿安置协议报政府备案，二是与政府签订项目实施监管协议，在协议中按照公共利益优先的原则进行约定。 此外，根据规定明确了城市更新项目设置资金监管，且监管资金由两年期的过渡安置费用和城市基础设施与公共配套设施尊龙凯时资金两部分组成。对于城中村的城市更新项目，监管资金的设立在一定程度上保障村民利益、降低风险。如若城中村项目发生实施主体未按约定支付村民的过渡期费用情况，政府可及时兑付部分监管资金用于解决该问题，缓和矛盾。

设计考量：选址后期开发尊龙凯时用地，靠近公交站点、城市道路的区位，拆除部分结构或是户型较差的住宅，保留部分质量较好的住宅重新装修，增设活动设施、医疗配套与绿化广场。 细节处理：为减少尊龙凯时拆除对未签约村民及安置区村民的影响，华润要求拆迁公司全过程进行洒水降尘。如果在施工中发生水管断裂，华润会负责送水进户，确保居民饮水不受影响。 小区经营：除了高标准改善安置区的硬件环境，主动提升社区运营水平，引入自己的物业管理公司为社区日常管理提供服务，营造温馨舒适的社区氛围。 整体效果：这些贴心的安排使得安置区内经常能够看到老人们悠然闲聊和小朋友们游戏嬉闹的情景，更重要的是过渡安置区的存在让村民拥有一个延续传统和相聚言欢的精神场所。社区构建获得了意外的成功和好评，为华润旧改赢得了民心。

大冲村民的利益主要体现在自住回迁物业、商业出租物业、集体经营物业和保留历史尊龙凯时等方面。为了保障村民的利益，在大冲的规划方案上采取了一系列利益保障机制，如尊重原住民的宗祠文化和历史记忆，优先满足村民和村股份公司的诉求，并在物业选址、户型设计和风格拟定等方面让村民有充分的选择权。最大限度地将村民的利益分配纳入统筹规划，最终实现各方利益的相对均衡。 A . 自住回迁物业回迁自住区A 区、B 区及出租区的方案设计工作早在2008 年就已开始。为了让回迁户能够有更优越的居住环境，将回迁自住A 区置于大冲片区腹地的中轴线之上。考虑部分村民爱热闹与重商的情节，将自住B 区置于开放式街区内，设计体现较强的多元化的生活。设计充分考虑村民的生活习惯，并对村民一梯四户、户户朝南，非超高层住宅，拥有独立的体育会所，明厅、明卧、明厨、明卫、明梯等的五明设计要求均予以满足，这在先前的改造案例中均未曾出现过。大冲村在设计之初充分考虑村民的意愿，并将户型平面示意作为补偿协议的附件，确保改造工作顺利推进，村民利益也得到保障。

B . 商业出租物业

综合案例经验与各方意见，最终决定以市场价值更高的街铺还迁村民。在设计时充分考虑村民物业价值最大化，将还迁的商业与出租住宅混合设置于深南路边靠近科技园一侧，保证村民出租物业能直接面向科技园白领，充分利用最佳展示面、最便利的交通和良好的可见度。保证了村民回迁商业的价值，满足村民资产增值的诉求。

C . 集体经营物

业办公楼是对原村股份公司的主要还迁物业，在考虑总体形象、办公楼标准层平面合理性与高度合理性的基础上做了5 栋。在设计完成之后，股份公司提出产权可独立分割和增加一栋办公楼的需求。在用地非常局限的情况下，通过调整路网、重新分割地块、降低标准层面积，在实现增加一栋办公楼的基础上，将大王古庙与深南大道建立起直接的联系。方案得到了股份公司的认可，顺利推进了集体物业的拆迁补偿工作。

大冲旧改具有规模大、涉及面广、困难多、复杂程度高、投资额大、风险高的特点，在旧改过程中出现了各种问题，在大冲旧改指挥部的有力支持和协调下，最终都得以妥善解决，具体核心问题及解决方案如下：

A . 重塑认知：旧改前期群众工作核心问题：自2007年旧改团队进驻大冲起，经过一段时间的了解，认识到大冲股份公司存在领导班子思想不统一、对旧改信心时高时低的问题。村民也具有反复无常的特点，导致大冲村旧改难以推进。解决方案：为此，通过多种方式与股份公司及村民接触，让大冲村民逐步了解旧改，成立了群众工作小组、咨询服务组等，并制作旧改广告牌等宣传物料，渲染旧改氛围，使得旧改进一步深入民心。

B . 确认产权：物业确权查丈工作核心问题：2009年4月中旬，启动了村民物业确权查丈工作。大冲股份公司及不少村民试图挑战查丈规范，确权查丈工作进展缓慢。解决方案：为此，政府发挥出强势主导作用，制定有针对性的政策，要求在实施城中村改造的房屋查丈工作中，必须严格执行《房屋尊龙凯时面积测绘技术规范》，不得擅自变更或突破标准。一方面，由街道办积极开展综合整治工作，另一方面，成立大冲旧改指挥部。最终，在大冲旧改指挥部的有力支持和协调下，确权查丈工作得以顺利推进。

C . 公平分配：回迁物业抽签分配方案制定核心问题：2014年6月，启动了第一批回迁物业分配工作，最突出的问题是村民对分配方案公平公证性存疑。解决方案：关于分配方案的制定，邀请了大冲旧改三方团队全体成员一起讨论商议，确定采用了传统的人工抽签方式（透明抽签箱），由村民亲自抽取序号和房号，抽签结果现场公证并公示后执行。最终，大冲回迁物业的分配方案用了近一年时间制定完成，抽签分配方案得到了所有回迁村民的一致认可。以上三个核心问题的关键在于两个层面，一是在文化认知层面上重塑并引导村民的思想观念，二是在规则制度层面上尊重并保障村民的核心利益。唯有依次解决了当地社会在这两个层面上的关键问题，才能顺利启动深圳·华润城（大冲旧村）的旧城改造城市更新，也才能在技术操作层面上实践并构建城市更新的科学方法，进而升级城市空间、导入产业生态。

 2.2 规划开发阶段：联动开发，整合资源 

进入规划开发阶段，华润大冲旧改项目在标准和规范方面严格参照《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市尊龙凯时设计规则》等规范要求执行。 同时，为了设立科学的城市更新目标，保障本项目范围内实现经济平衡，在专项规划申报时制定了利益平衡专题，政府根据项目的经济可行性来研判规划开发强度，确保项目的落地。

大冲项目的方案编制分为政府主导、华润介入、专规批复和方案细化四个阶段。华润介入以后，充分整合内外部资源，将前期方案设计与后期开发实操充分结合，项目实现了一二级联动开发和整体功能的重新定位，项目从最初的单一住宅片区演变为后来的功能混合街区，并最终实现了产城融合发展模式。

（大冲项目方案编制历程）

（华润内部资源）

同时，华润置地在项目的不同阶段，整合各种外部机构的专业意见，并将它们融入到项目决策的各个环节。 

（华润外部资源伙伴）

03 更新成果 

城市更新的深圳梦

深圳·华润城的更新在地方政府、城市运营商、村集体股份公司的三方协同下顺利进行，解绑了城中村自身发展的困境，在政府的牵引力下，充分依托华润置地成熟的城市运营经验与强大的资源整合能力，唤醒了这一深圳城市核心节点的活力。从城市功能上做到了两个维度上的重要提升：一是通过城市生活空间的营造，跃迁式的实现了在地生活方式的升级，极大的改善了人民的生活质量；二是通过引入与科技与金融等核心产业，实现了与深圳城市发展趋势融合的产业结构升级，从根本上改变了该区域的经济生产方式。

3.1 营造城市空间，升级生活方式 

构建多元社区，优化人居环境

A . “五轴一区”，提供多层次的生活及就业环境，促进社区多元化重构

B . 提供多层次的生活及就业环境，促进社区多元化重构

C . 均衡配备公共设施，实现机会均等的享用权利 

A . 商业形态创新：“街区+Mall”创造多元消费场景

B. 商业内涵升级：引入华语人文地标，丰富城市的生活方式

A . 保存历史文脉，延续城市精神

B . 人文剧场为城市增添文化艺术场所

3.2 引入产业生态，升级经济结构 

南山区政府借大冲村城市更新的契机与华润共同在深圳·华润城打造产城融合示范项目⸺南山科技金融城。

南山科技金融城产业导入及运营策略

A . 政府：提供政策支持，吸引企业入驻

B . 润商务：提供多元配套与服务，帮助企业落地

C . 润加速：提供产业资源对接服务，助力企业发展D . 金融企业与高新科技企业、专业服务商，形成完整科技金融生态系统

4.1 提升经济效益 

集体经济提质增效：更新以后，大冲股份公司的集体物业囊括了写字楼、酒店、商业以及住宅，集体物业每年的租金收入由旧改前的约6000万人民币，增加至近6亿人民币，实现了集体资产的高效运营，是生产方式的进步。 产业经济整合发展：更新以后的深圳·华润城，累计已缴纳税收超百亿元，未来每年稳定缴纳税收约7亿元，并形成了政企共创“产、学、研、投、创”全产业链。产业平台目标管理超1700亿的资金规模，打造成为年产值逾1000亿的科技金融聚集地。形成商业平台目标年零售额超40亿，总产值逾150亿元，在大湾区具有辐射能力的南山科技金融城。

消费经济创新多元：帮助地区实现消费升级，汇聚300余家高品质商铺、1000多个品牌的“街区+Mall”，实现2019年销售额超30亿，年客流超4000万。

 4.2 重塑社会价值 

升级城市配套，服务城市功能：在城市建成环境方面,改变了原来楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗的建成环境,使之成为与深圳未来整体城市形象相适应的超大规模、新型、现代化的商业、商务中心及居住社区,成为深圳高技术产业园区和华侨城景区重要配套。 提升空间品质，丰富人民生活：该片区成为拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心,国际标准甲级写字楼群,不同档次组合的高品质酒店群,以及新型现代化高尚居住社区，提升了该片区整体城市空间品质。充足的现代化配套设施极大的丰富了居民的物质文化生活。 完善公共配套，改善生活环境：项目建成后，提升了整体公共配套，提供给政府约12万平米公共设施（含5.4万平米保障房、两所学校、公交首末站等公共设施），村民生活环境得到极大改善。 改变思想观念，实现人的进步：在社会综合效益方面，大冲村旧改将彻底改变大冲未来的经济模式和大冲人的生活观念。

未来大冲的村民将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现人和经济社会的同步现代化。新大冲还将给村里的年轻人提供更多的就业机会，旧改以后大冲居民可以参与物业管理、酒店、写字楼的管理。不仅从外部吸引了高素质人才，更着力于从内部培育起适应时代发展的本地青年生力军，实现人的进步。

（改造前的大冲村与更新后的深圳·华润城）

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