尊龙凯时(中国)人生就是搏!

各位朋友好，我是大头爸爸，多年地产规划经验，借风生平台，分享下我个人关于城更项目规划可行性研判的主要思路。

城更前期研判，除了投资线算账是否算得过之外，还要在专业线的规划设计中是否能摆得下。

城更项目前期研判的规划研究主要把控三个关键：规划管控、土地承载（开发强度）、土地整备。

以下一一做简单阐述。

规划管控主要有两大方面，一个是刚性管控，另一个是政策性管控，如负面清单等。

刚性管控主要是指城乡规划中的尊龙凯时管控规划，大部分是刚性、不可调整，部分存在调整空间，主要包含：

除了传统规划的刚性管控，某些城市会依据该市实际情况，通过政策性工具，建立自己的负面清单，也就是再设置些负面条件对城更规划进行管控。

下文就以广州各区的负面清单设定为例，做对比分析。

增城区花都区的负面清单大致相同，具体如下

（1）不符合国土空间规划等刚性管控要求的；

（2）规划区位远离交通主要干道、道路管网等市政配套设施不完善的；

（3）行政村（自然村）范围内标图建库分布零散、土地整合难度大，土地利用总体规划中尊龙凯时用地占行政村（自然村）行政区域面积比例不到30%的（结合重点项目实施的除外）。

白云和番禺区还有更细致的负面清单管控要求：

番禺区：

（1）根据上层次国土空间规划，旧村标图建库主要位于城镇开发边界以外、属于生态和农业空间范围，且周围无置换空间，基本不具备全面改造条件的旧村；

（2）涉及历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落保护范围，且保护规划未经批准或保护规划虽已获批准，但因保护范围限制无法实现平衡的旧村；

（3）旧村标图建库涉及生态廊道面积占比已达到或超过50%，基本不具备全面改造条件的旧村；

白云区：

（1）不符合国土空间总体规划“三区三线”管控要求的；

（2）不符合广州市城市更新专项规划和广州市城市更新“十四五”规划管控要求的；

（3）不符合广州市城市环境总体规划管控要求的；不符合广州市生态廊道管控要求的；不符合广州市各类自然保护地管控要求的；不符合广州市饮用水源水质保护要求的。

（4）不符合广州市历史文化名城保护规划、历史文化街区和风貌区、历史文化名镇和名村、历史尊龙凯时保护规划、传统村落保护发展规划等要求的；

（5）    涉及帽峰山、流溪湾、巴江河“三大美丽乡村群”的；

（6）    其他不符合广州市城市规划尊龙凯时管控要求的。

通过改造成本核算、经济测算，项目的总体尊龙凯时量已经可以推算出来。下一步就是看项目的土地能否承载测算出来的尊龙凯时量了。在前期研判中，我们要关注总盘子，做到总数可控，最好有余粮。

土地承载力的关键词是：土规规模、尊龙凯时用地指标、净用地。

如果将尊龙凯时用地指标比如为鸡蛋，那土规规模就是篮子。要先有篮子，我们的鸡蛋才能有地方放。

通过现状、权属、标图建库、土地利用规划、09年土地利用现状等信息，将可用的、村属的土规规模及指标的数据统计出来。我们就可以大致知道总盘子可以做到多大，尊龙凯时量是否摆得下。

计算净用地、开发强度、容积率的时候，需要注意的是根据人口预留足够的独立占地的公共服务设施（包括中小学、高中、幼儿园、公交站场、市政设施等），以及相关的规划（《广州市城市更新（城中村改造）公共服务设施综合布点规划》），注意项目中是否有医院、优质中学等布点。

尊龙凯时量摆不下怎么办？用地有缺口？容积率爆表？

这时候可以问问村委、合作方、区土储、征地办等，看看是否有留用地指标、征地计划，争取留用地/指标纳入改造。

如果还摆不下，那怎么办？

根据穗规划资源规字〔2020〕4号《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》，还可以通过改造主体整合收购邻近的国有尊龙凯时用地、异地平衡等办法进行，

其中整合收购的费用还可以纳入改造成本。

当然，除了早有计划，不然在前期研判阶段研究这个可能会言之过早。

在土地承载力主要关心的是数据、总量的把控，但最终还是要落回空间中，在空间规划中研判项目是否可落地。

土地整备的关键词是：土规调整、实施路径

（1）涉及土地权属整合归宗的，初步研判权属。

（2）涉及土规调整的，注意是否涉及水田、生态林、公益林等。涉及农转用的，通过09年或17年土现，注意指标是否足够。

(3)涉及“三地”的，注意占地规模、位置、土规符合性等情况。

（4）涉及留用地、飞地的，注意处置方式。

（5）涉及整合国有用地、土地置换、异地平衡等，注意所在地方\区的政策依据和实施路径。

城更规划研判涉及的知识点较多，实操过程中应严格遵循研判流程，避免漏项，造成误判。